Durante muitos anos, o crescimento das cidades foi encarado como um sinal inequívoco de dinamismo económico, atratividade e desenvolvimento. Mais população, mais investimento e maior procura habitacional eram vistos como indicadores naturais de evolução urbana. Hoje, porém, começa a tornar-se evidente que o verdadeiro desafio já não está apenas em crescer, mas em perceber até que ponto as cidades conseguem absorver esse crescimento sem perder equilíbrio.
A pressão sobre a habitação tornou-se um dos sinais mais visíveis desta transformação. O aumento da procura, associado a uma oferta insuficiente em zonas urbanas consolidadas, tem contribuído para a subida dos preços e para uma maior dificuldade de acesso à habitação por parte de uma parcela significativa da população. Mas esta realidade não pode ser analisada apenas como um fenómeno imobiliário, porque os seus efeitos estendem-se à mobilidade, às infraestruturas, aos serviços públicos e à própria qualidade de vida urbana.
À medida que os centros urbanos se tornam progressivamente menos acessíveis, muitas famílias e profissionais são empurrados para zonas periféricas ou para municípios vizinhos, alterando padrões de mobilidade, aumentando tempos de deslocação e intensificando a pressão sobre redes de transporte e acessos rodoviários que, em muitos casos, já operam no limite. Esta deslocação não representa apenas uma adaptação individual ao mercado; representa uma mudança estrutural na forma como as cidades e as suas áreas envolventes passam a funcionar.
Ao mesmo tempo, assiste-se a uma transformação mais silenciosa do tecido social urbano. A dificuldade crescente de acesso à habitação contribui para tornar determinados centros mais homogéneos do ponto de vista económico, reduzindo a diversidade geracional, profissional e social que sempre foi essencial à vitalidade das cidades. Quando quem trabalha, ensina, presta serviços ou inicia a sua vida profissional deixa de conseguir viver nos territórios onde a cidade concentra oportunidades, o impacto ultrapassa claramente o mercado imobiliário.
O risco é que as cidades se tornem cada vez mais atrativas do ponto de vista económico, mas progressivamente menos inclusivas do ponto de vista social. Uma cidade pode continuar a captar investimento, turismo, talento e empresas, mas se perder capacidade de integrar diferentes perfis de residentes, começa a comprometer a sua própria sustentabilidade. O crescimento, por si só, não garante melhor cidade; garante apenas mais pressão se não for acompanhado por planeamento, infraestrutura e visão de longo prazo.
No fundo, a sustentabilidade urbana mede-se também pela capacidade de manter um equilíbrio saudável entre rendimento, custo de habitação e qualidade de vida. As cidades que conseguem preservar essa relação tendem a ser mais resilientes, mais inclusivas e mais capazes de atrair e reter população de forma sustentável. Quando esse equilíbrio se perde, a pressão sobre a habitação deixa de ser apenas um desafio imobiliário e passa a afetar o próprio funcionamento da cidade.
É precisamente por isso que o debate sobre habitação não pode continuar separado do debate sobre cidade. A resposta não depende exclusivamente de construir mais, embora o aumento da oferta seja uma parte relevante da solução. Depende também de perceber onde se constrói, como se constrói e de que forma esse crescimento se articula com transportes, serviços, equipamentos, acessibilidade e sustentabilidade urbana. Sem essa articulação, o desenvolvimento corre o risco de se tornar fragmentado e de acentuar desigualdades territoriais já existentes.
As cidades mais resilientes não são necessariamente as que crescem mais depressa, mas aquelas que conseguem absorver crescimento sem perder funcionalidade, capacidade de integração e qualidade de vida. Portugal encontra-se hoje num momento particularmente importante deste ponto de vista: o interesse pelas zonas urbanas mantém-se elevado, a procura habitacional continua forte e a pressão sobre os principais centros permanece evidente, mas os sinais de desgaste de um modelo baseado em adaptação espontânea são cada vez mais difíceis de ignorar.
Talvez o maior risco esteja precisamente em continuar a interpretar estes sinais como efeitos temporários, quando muitos deles já revelam problemas estruturais. Porque uma cidade deixa de ser sustentável não quando deixa de crescer, mas quando o crescimento começa a excluir quem a faz funcionar todos os dias.
Tiago Ferreira,
Head of Sales do Imovirtual
