Apesar do agravamento das condições macroeconómicas e da maior incerteza a nível internacional, o mercado imobiliário português continuou a exibir um forte desempenho no terceiro trimestre de 2022, registando subidas em praticamente todos os segmentos, revela o estudo Market Pulse da JLL.
“Depois de um arranque de ano mais tímido, o investimento imobiliário comercial disparou no 3º trimestre, ao longo do qual foram transacionados €1.100 milhões, elevando para €1.920 milhões o volume total investido entre janeiro e setembro”, salienta a JLL.
Segundo as contas da JLL, o acumulado do ano fica 43% acima do registado no mesmo período de 2021 e vem reforçar as boas perspetivas traçadas para 2022, já que a três meses do final do ano está a apenas €100 milhões de igualar dos €2.020 milhões investidos na totalidade do ano passado.
Escritórios e Industrial & Logística foram as classes de ativos mais dinâmicas, captando 39% e 27% do capital alocado ao setor, respetivamente.
“A análise de investimento tornou-se ainda mais exigente devido ao agravamento das condições macroeconómicas, mas manteve-se uma forte competitividade entre investidores, com a conclusão de várias operações de valor superior a €100 milhões. Foi o caso da compra do Atrium Saldanha pela Sonae Sierra e o Bankinter, e de um portfólio de co-living pela joint-venture entre a Round Hill e CPPIB, ambos no valor de €200 milhões; de um portfólio industrial e logístico por €125 milhões; de um outro portfólio envolvendo três edifícios de escritórios por €120 milhões; e da compra da sede do Novo Banco pela Merlin Properties, por €112,2 milhões”, afirma a JLL.
Observa ainda a JLL que o capital estrangeiro continua a representar a esmagadora fatia do investimento (77% no acumulado); mas embora tradicionalmente esta tipologia de investidores seja responsável pelos negócios de maior dimensão no mercado português, nos últimos meses têm vindo a surgir no mercado várias joint-ventures entre players domésticos e internacionais responsáveis por algumas das maiores operações de 2022.
Expectativa de crescimento de 25%
A expetativa da JLL é de que a atividade supere em pelo menos 25% o resultado de 2021, “apesar de se antecipar alguma revisão no valor dos ativos nos próximos meses e consequentes ajustes em alguns preços”.
Sustentado pelo continuado desajuste entre a oferta disponível e a procura, também o mercado residencial “continuou a exibir um desempenho resiliente no 3º trimestre, com preços que continuam a subir e uma estabilização nas vendas. A procura está ativa quer por parte dos nacionais quer dos internacionais, absorvendo rapidamente a oferta nova que vai chegando, patente no número crescente de unidades pré-reservadas no momento do lançamento dos projetos”, diz a JLL.
“Atendendo aos desenvolvimentos macroeconómicos, nos próximos meses é expectável que possa vir a acontecer alguma retração natural neste mercado quer em termos de absorção quer no que respeita a um ajustamento de preços, sendo que este último deverá ocorrer sobretudo em zonas secundárias e onde o produto é menos diferenciado”, projeta esta consultora.
No mercado de escritórios, a atividade ocupacional soma mais de 293.000 m² nos primeiros nove meses do ano, no conjunto de Lisboa e Porto. Na capital, a um trimestre do final do ano já foi superado o recorde histórico de absorção registado em 2008, “com os atuais 248.000 m² a confirmarem que 2022 será um ano sem precedentes para o setor”, diz a JLL.
No Porto, a absorção até ao final de setembro atingiu 45.230 m². “A procura por grandes áreas, superiores a 1.000 m², continua fortemente ativa, com muitas empresas a optarem por pré-arrendar os seus futuros escritórios entre os projetos atualmente em construção, de modo a garantir a ocupação de espaços mais qualificados e em conformidade com os seus critérios de sustentabilidade”, aponta a consultora.
“O mercado imobiliário português continua a evoluir de forma muito positiva, apesar da conjuntura e condições macroeconómicas”, afirma Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal.
Pedro Lancastre, CEO da JLL Portugal,enfatiza o facto do mercado imobiliário português registar “crescimentos significativos em praticamente todos os segmentos transacionais, comprovando não só a sua resiliência, mas também porque é uma das classes de ativos preferidas para o investimento. O 3º trimestre não foi exceção e, tendo em conta todos os processos atualmente em curso e os contactos que diariamente chegam até à JLL, não há dúvida que 2022 poderá ser um dos melhores anos de sempre para o setor”.
Este responsável adverte, contudo, para os desafios que surgem pela frente “devido ao contexto económico. Sem dúvida que prevemos um abrandamento de absorção e revisão de preços em diversos segmentos, mas o principal impacto deverá ser sentido sobretudo ao longo do próximo ano”.
Pedro Lancastre explica: “Isto porque, apesar da crescente inflação e do aumento das taxas de juro, com a correspondente queda no poder de compra das famílias e capacidade financeira das empresas, a taxa de desemprego está em mínimos históricos e os níveis de poupança estão elevados. Além disso, mesmo com estes fatores a afetarem potencialmente a dinâmica da procura, estamos num momento de mercado onde a oferta é claramente insuficiente nos mais diversos segmentos”.
Ou seja, conclui a sua análise o CEO da JLL Portugal, “mesmo sendo bastante adverso, o contexto macroeconómico não será, para já, suficiente para travar a procura de tal forma que os volumes de oferta existentes sejam suficientes para lhe responder”.