A crise da habitação em Portugal não pode ser explicada apenas pelo crescimento do Alojamento Local (AL). Esta é uma das principais conclusões da análise apresentada por Manuel Caldeira Cabral, economista, diretor da UMinhoExec e ex-ministro da Economia, na 1.ª Cimeira Nacional do Alojamento Local, que decorreu a 7 e 8 de outubro, no Centro de Cinema Batalha, no Porto.
Promovido pela ALPN – Associação Alojamento Local Porto e Norte, o encontro reuniu mais de 200 participantes e mais de 40 oradores para debater o futuro do setor até 2035. A iniciativa assinalou também a apresentação pública da versão de trabalho do Livro Branco do Alojamento Local, cuja publicação final está prevista para 2027.
Na sua intervenção, Caldeira Cabral questionou a ideia de que o Alojamento Local seja uma das principais causas da crise habitacional, considerando que essa associação é uma tese “estranha aos dados e à realidade”. Na sua perspetiva, a atividade teve um papel importante na recuperação dos centros históricos e na transformação de imóveis que estavam devolutos ou subaproveitados em ativos capazes de gerar receitas provenientes do turismo internacional.
O economista, que foi ministro da Economia durante cerca de três anos, de 2015 a 2018, num Governo dirigido por António Costa, enquadrou este contributo na evolução da economia portuguesa, defendendo que o Alojamento Local permitiu canalizar património imobiliário que não estava a ser utilizado de forma produtiva, incluindo segundas habitações e edifícios degradados, para uma atividade exportadora de serviços. O resultado foi a entrada de receita externa, a recuperação de edifícios e a revitalização de zonas urbanas, particularmente no Porto e em Lisboa.
Uma quebra estrutural na construção
Para Manuel Caldeira Cabral, uma das explicações centrais para as dificuldades de acesso à habitação está na forte redução da construção de novas casas na sequência da crise financeira e no período posterior a 2015. O problema, segundo Manuel Caldeira Cabral, não reside apenas na forma como a habitação existente é utilizada, mas também na incapacidade de o país construir unidades em número suficiente para responder à procura.
Para o especialista, uma das principais causas do problema habitacional reside numa profunda crise de oferta, desencadeada pela destruição da capacidade produtiva e do tecido empresarial do setor da construção civil no período pós-crise financeira e pós-2015 – período durante o qual, segundo os números apresentados na cimeira, as novas habitações no mercado desceram de entre 85.000 e 120.000 casas/ano para 7.000 a 8.000 unidades anuais. Apesar da recuperação dos últimos anos, para um volume estimado entre 24.000 e 30.000 casas anuais, o ritmo permanece distante dos níveis anteriores e, na perspetiva do economista, é insuficiente para responder às necessidades estruturais do mercado, complementa o economista.
Para inverter a tendência, o economista identificou um conjunto de medidas prioritárias. Entre elas estão a criação de linhas de crédito dirigidas às empresas de construção, o investimento na formação e na atração de mão de obra, o incentivo à produção de habitação a custos controlados e a flexibilização temporária e transparente dos Planos Diretores Municipais.
O objetivo é criar condições para aumentar a construção, reduzindo os constrangimentos que dificultam a resposta à procura. A proposta de flexibilização dos instrumentos de planeamento municipal surge, neste contexto, como uma medida a considerar para facilitar a criação de nova oferta, sem dispensar regras claras e critérios de aplicação transparentes.
Esta perspetiva encontrou eco na intervenção de Benjamim Pereira, presidente do Conselho Diretivo do Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), que classificou o Alojamento Local como uma “solução para a reabilitação das cidades”. O responsável destacou o investimento dos proprietários na recuperação de edifícios urbanos e o papel da atividade na democratização do turismo, ao assegurar alojamento em municípios periféricos e de menor dimensão onde as grandes cadeias hoteleiras internacionais nem sempre estão presentes.
Também Álvaro Santos, presidente da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Norte (CCDR-NORTE), sublinhou o contributo do investimento privado associado ao alojamento e ao turismo para a revitalização do Porto, defendendo que esse esforço ajudou a transformar zonas urbanas anteriormente degradadas.
A cimeira alargou a discussão à necessidade de distribuir melhor os fluxos turísticos e os benefícios económicos da atividade. António Jorge Costa, presidente do IPDT – Instituto de Planeamento e Desenvolvimento do Turismo, defendeu que a estratégia deve passar por orientar novos investimentos e a promoção turística para outros municípios da Área Metropolitana do Porto e para territórios do interior e de baixa densidade.
Nestes contextos, defende, o Alojamento Local pode contribuir para fixar população, criar riqueza e dinamizar economias que não dispõem da escala ou da atratividade necessárias para captar grandes operadores hoteleiros.
Livro Branco do Alojamento Local
A cimeira serviu também de palco para a apresentação pública da versão de trabalho do Livro Branco do Alojamento Local, um projeto editorial estruturante promovido pela ALPN. Este documento preliminar reúne as evidências recolhidas e os contributos académicos já disponíveis, constituindo a base de um processo participativo e alargado que integrará as reflexões dos vários painéis e culminará com a publicação da versão final, agendada para 2027. A ALPN assegura a coordenação institucional e editorial do projeto, que conta com a participação de Manuel Caldeira Cabral e de outros especialistas.
O presidente da ALPN, David Almeida, sublinhou que “o setor do Alojamento Local em Portugal acolhe realidades sociológicas e económicas profundamente distintas, desde famílias e pequenos proprietários que encontram na atividade um complemento de rendimento a profissionais e empresas de gestão profissionalizada com impacto relevante no emprego e na economia local”. David Almeida garantiu, ainda, que a ALPN continuará a assumir a responsabilidade de liderar um debate rigoroso, exigindo simultaneamente qualidade, responsabilidade social e representatividade para o setor.
