Amancio Ortega, fundador da Inditex, construiu discretamente a maior fortuna imobiliária do planeta, com investimentos que vão de torres de escritórios a parques eólicos, distribuídos entre a Califórnia e a Coreia do Sul. Esta estratégia inclui também benefícios fiscais relevantes.
Em novembro, o empresário espanhol pagou cerca de 850 milhões de dólares (721 milhões de euros) em dinheiro pelo histórico edifício Canada Post, em Vancouver, um complexo tecnológico que ocupa um quarteirão inteiro e inclui mais de 9 hectares de escritórios arrendados à Amazon. A operação estabeleceu um novo recorde como a maior venda de escritórios alguma vez realizada no Canadá.
Foi também a 13.ª aquisição imobiliária de Ortega no último ano. No total, o empresário, com uma fortuna estimada em 141 mil milhões de dólares (120 mil milhões de euros), investiu mais de 3 mil milhões de dólares (2,54 mil milhões de euros) em 2024, distribuídos por 10 cidades em oito países. O portefólio inclui sete edifícios de escritórios, dois hotéis, dois ativos industriais, um complexo comercial de luxo, uma torre residencial e ainda uma participação de 49% num operador portuário britânico.
Cada vez mais bilionários estão a canalizar milhares de milhões para o imobiliário. Ainda assim, poucos investiram tanto no setor como Ortega.
Cada vez mais bilionários estão a canalizar milhares de milhões para o imobiliário. Larry Ellison, cofundador da Oracle, detém quase 3 mil milhões de dólares (2,54 mil milhões de euros) em propriedades, incluindo a ilha havaiana de Lanai, hotéis na Califórnia e na Florida e uma propriedade em Palm Beach. Já Ken Griffin, gestor de fundos de cobertura, investiu perto de 2 mil milhões de dólares (1,70 mil milhões de euros) nos últimos anos em residências de luxo na Florida, França, Londres e Nova Iorque.
Ainda assim, poucos investiram tanto no setor como Ortega. Desde a entrada em bolsa da Inditex, em 2001, o empresário aplicou cerca de 24 mil milhões de dólares (20 mil milhões de euros) em 216 propriedades em quase 100 mercados, mantendo todas exceto 10. O valor supera os cerca de 20 mil milhões de dólares (17 mil milhões de euros) que Jeff Bezos investiu na Blue Origin.
Dados compilados pela Forbes, com base em documentos empresariais, registos prediais e bases de dados como a Regrid e a Real Capital Analytics, indicam que o império imobiliário de Ortega vale cerca de 25 mil milhões de dólares (21 mil milhões de euros), abrangendo mais de 200 propriedades em 13 países. Este valor coloca-o à frente de outros grandes investidores imobiliários, como o australiano Harry Triguboff, com 23,2 mil milhões de dólares (19,7 mil milhões de euros), e o norte-americano Donald Bren, com 19,2 mil milhões de dólares (16,3 mil milhões de euros).
Percurso de Ortega
Filho de um trabalhador ferroviário, Ortega começou a trabalhar aos 14 anos numa loja de camisas. Na década de 1960, juntamente com a então mulher Rosalía Mera, costureira, começou a produzir vestidos e lingerie em casa. Em 1975 lançaram a Zara e, uma década depois, a Inditex. O casal divorciou-se em 1986, mas Rosalía Mera manteve-se como administradora até 2004 e acionista até à sua morte em 2013.
O investimento em imobiliário ganhou escala em 2001, ano em que a Inditex entrou em bolsa. Ortega vendeu então uma participação de 13,5% por 1,1 mil milhões de dólares (933 milhões de euros) e criou a holding Pontegadea. Através desta estrutura, adquiriu ativos como o centro equestre Club Hípico Casas Novas, na Galiza. Ao longo dos últimos 25 anos, reforçou continuamente o portefólio, financiado sobretudo pelos dividendos da Inditex, que totalizam cerca de 28 mil milhões de dólares (24 mil milhões de euros) após impostos, bem como pela reinversão de rendimentos de arrendamento.
Segundo dois intermediários do setor imobiliário citados pela Forbes sob anonimato, Ortega privilegia aquisições de ativos premium, pagos integralmente em dinheiro e sem recurso a dívida, vendendo raramente. As contas de 2024 da Pontegadea indicam apenas 390 milhões de dólares (331 milhões de euros) em passivos, o equivalente a cerca de 2% dos ativos, um nível de alavancagem pouco comum no setor.
“Compra ativos de excelência, quase como um colecionador de obras de arte de topo”, afirma um intermediário.
“É muito diferente da maioria dos investidores imobiliários, porque parece ter recursos praticamente ilimitados”, refere um dos intermediários. “Procura ativos com baixo risco, não tenta comprá-los para os transformar. Compra ativos de excelência, quase como um colecionador de obras de arte de topo.”
Entre essas aquisições destacam-se a Torre Picasso, em Madrid, por 540 milhões de dólares (458 milhões de euros) em 2011, o edifício Devonshire House, em Londres, por 671 milhões de dólares (569 milhões de euros) em 2013, o complexo de escritórios Troy Block, em Seattle, por 740 milhões de dólares (628 milhões de euros) em 2019, e o Royal Bank Plaza, em Toronto, por 916 milhões de dólares (777 milhões de euros) em 2022. Muitos destes ativos têm como inquilinos empresas como Amazon, Apple, Meta, Nike, Spotify e Zara, além de armazéns arrendados a operadores como FedEx, Home Depot e Walmart.
“São ativos defensivos, localizados em zonas urbanas estratégicas e praticamente insubstituíveis, com elevada capacidade de atrair arrendatários a longo prazo”, afirma outro intermediário. “São empresas cotadas, com capitalizações de mercado de milhares de milhões, o que reduz significativamente o risco.”
Investimentos a longo prazo
Outra característica distintiva é o horizonte temporal dos investimentos. Segundo a Real Capital Analytics, Ortega vendeu apenas 10 edifícios. “A estratégia é manter os ativos indefinidamente, ao contrário de outros investidores que operam com horizontes de cinco a dez anos”, acrescenta um dos especialistas.
Esta abordagem contribui para reduzir o impacto de oscilações no mercado imobiliário, num contexto em que os ativos comerciais, em particular escritórios, enfrentam pressão.
A estratégia imobiliária de Ortega não resulta apenas de uma preferência por este tipo de ativos, mas também de uma lógica fiscal. Ao longo de 25 anos, terá poupado cerca de 800 milhões de dólares (678 milhões de euros) em impostos sobre o património. Em Espanha, o imposto sobre grandes fortunas, reforçado por uma taxa de solidariedade introduzida em 2022, penaliza liquidez não investida. A taxa máxima pode atingir 3,5% e incide sobre ativos e dinheiro, incluindo participações detidas através de holdings.
No entanto, existe uma isenção relevante para empresas familiares que cumpram determinados critérios, como a detenção mínima de 5% e funções de gestão ativa. Ao reinvestir dividendos em ativos operacionais, como imobiliário, energias renováveis ou infraestruturas, Ortega consegue reduzir significativamente a carga fiscal.
Segundo estimativas da Forbes, esta estratégia permitiu-lhe poupar cerca de 800 milhões de dólares (678 milhões de euros) desde 2001. “Este tem sido um fator-chave na expansão do portefólio imobiliário da Pontegadea”, afirma Raquel Plaza, consultora fiscal da Blevins Franks.
Outro benefício fiscal resulta da forma como detém a sua participação na Inditex, através da Pontegadea. Em vez de pagar a taxa máxima de 30% sobre dividendos, beneficia de uma taxa efetiva de cerca de 1,25%, graças a um regime aplicável a participações qualificadas. Antes de 2021, a isenção era total, o que significa que não terá pago impostos sobre cerca de 15 mil milhões de dólares (13 mil milhões de euros) em dividendos ao longo de duas décadas.
No total, esta estrutura terá permitido poupanças de cerca de 7 mil milhões de dólares (5,94 mil milhões de euros) em impostos sobre dividendos. Um porta-voz da Pontegadea indicou à Forbes que os dividendos da Inditex já são distribuídos após tributação e que não há retenção adicional para evitar dupla tributação.
Apesar da dimensão dos ativos, a Pontegadea conta com cerca de 90 colaboradores distribuídos por oito escritórios. O conselho de administração é composto por quatro membros: Amancio Ortega, a sua mulher Flora Pérez Marcote, a filha Marta Ortega, atual presidente da Inditex, e o CEO da holding, Roberto Cibeira.
Numa rara entrevista ao Financial Times, em 2020, Roberto Cibeira afirmou: “Não procuramos retornos extraordinários, mas investimentos que nos protejam, que gerem fluxos de caixa constantes e que preservem o valor do capital.” Na mesma entrevista, José Arnau acrescentou: “Temos uma quantidade enorme de dividendos para reinvestir e atingimos uma dimensão que nunca imaginámos.”
Os dividendos continuam a crescer. Ortega deverá receber um valor recorde de 3,8 mil milhões de dólares (3,22 mil milhões de euros) da Inditex, distribuído em duas tranches, em maio e novembro. Em fevereiro, a gestora australiana Macquarie anunciou um acordo de 8 mil milhões de dólares (6,78 mil milhões de euros) para adquirir a empresa de logística Qube Holdings, em parceria com a Pontegadea e um fundo de pensões australiano.
Não é claro qual será o montante investido por Ortega nesta operação, mas é provável que continue a canalizar capital para novos ativos antes do fecho fiscal de final de ano em Espanha.
Principais aquisições de Amancio Ortega
- Royal Bank Plaza, 916 milhões de dólares (777 milhões de euros)
Toronto, Canadá | 2022 - Canada Post, 855 milhões de dólares (725 milhões de euros)
Vancouver, Canadá | 2025 - The Post, 785 milhões de dólares (666 milhões de euros)
Londres, Reino Unido | 2019 - Troy Block, 740 milhões de dólares (628 milhões de euros)
Seattle, Estados Unidos | 2019 - The Adelphi, 713 milhões de dólares (605 milhões de euros)
Londres, Reino Unido | 2018
Texto original aqui. Artigo traduzido e editado por Paulo Marmé.
