A nova arquitetura europeia de combate ao branqueamento de capitais deverá acelerar significativamente a aprovação da nova lei da mediação imobiliária em Portugal. E, desta vez, dificilmente existirá margem para adiar a transformação regulatória e estrutural do setor.
O novo AML Package da União Europeia cria uma separação clara entre a supervisão do setor financeiro e do setor não financeiro. Enquanto o setor financeiro passará para um modelo de supervisão europeia muito mais centralizado, setores como o imobiliário continuarão sob supervisão nacional. Mas essa aparente descentralização terá uma consequência inevitável: os Estados-Membros passarão a ser pressionados a demonstrar níveis muito superiores de controlo, fiscalização e capacidade de enforcement. E é precisamente aqui que o imobiliário entra no centro da discussão.
A Europa percebeu que não consegue construir um sistema eficaz de combate ao branqueamento de capitais regulando apenas bancos e instituições financeiras, enquanto setores capazes de absorver capital, estruturar património e receber investimento internacional continuam sujeitos a níveis de supervisão historicamente mais frágeis. E Portugal, pela dimensão do investimento estrangeiro no mercado imobiliário, pela internacionalização do setor e pela crescente sofisticação das operações, estará inevitavelmente sob maior escrutínio regulatório europeu. Na prática, isto significa que a nova lei da mediação imobiliária deixará de ser apenas uma revisão administrativa ou operacional do setor. Passará a representar uma resposta estrutural às novas exigências europeias de supervisão do setor não financeiro.
Isso traduzir-se-á, naturalmente, num aumento das exigências de compliance, controlo documental, identificação de beneficiário efetivo, rastreabilidade da origem de fundos e responsabilização das empresas e da gestão. Mas a mudança mais relevante será provavelmente outra: a mediação imobiliária deixará definitivamente de ser encarada apenas como uma atividade comercial para passar a ser vista como uma atividade com relevância direta na arquitetura europeia de controlo financeiro e reputacional.
A consequência será inevitavelmente uma maior profissionalização do setor. O imobiliário europeu caminha para um modelo mais institucional, mais supervisionado e mais exigente, onde governance, compliance, controlo interno, formação e capacidade tecnológica deixarão progressivamente de ser fatores diferenciadores para passarem a constituir requisitos base da atividade. Naturalmente, esta transformação criará pressão sobre muitos operadores. Mas também acelerará a diferenciação entre empresas estruturadas, com capacidade de adaptação e visão de longo prazo, e operadores que continuarão a olhar para a regulação apenas como uma obrigação burocrática.
Na minha perspetiva, a nova lei da mediação imobiliária deverá avançar mais rapidamente do que muitos antecipam, precisamente porque Portugal precisará de demonstrar à Europa que possui um modelo de supervisão credível, robusto e alinhado com a nova realidade regulatória europeia. E essa mudança não será apenas jurídica. Será estrutural para todo o setor.
Joana Resende,
CEO Grupo Century 21 Arquitectos
