A Logicor, proprietária, gestora e promotora de ativos logísticos na Europa, tem apostado a expansão privilegiando ativos que acredita estarem situados em localizações logísticas estratégicas para melhor responder aos pedidos dos clientes. Em entrevista à Forbes Portugal, o Senior Director – Head da Logicor Portugal, André Machado, lembra que o setor da logística continua a demonstrar resiliência, o que se reflete no desempenho financeiro da empresa em 2025, no qual, registou um crescimento das rendas numa base comparável (like-for-like) de 3,7%. André Machado salienta que o grupo tem em curso vários projetos em toda a Europa, em particular em Itália, Reino Unido, Espanha, Portugal e França. Sobre o mercado português realça que se tornou um país estratégico e destaca que, ao longo de 2026, está prevista a conclusão dos trabalhos em três ativos: o Canelas Logistics Park (março) no Porto, o Barrão Hub no Montijo (início do segundo trimestre) e o Ermida III em Santo Tirso.
O gestor garante que as boas práticas ESG são uma parte essencial da estratégia, já que, o grupo acredita que desenvolver logística sustentável é a única forma de preparar o negócio para o futuro e entregar valor real e duradouro aos clientes, investidores e comunidades.
A Logicor entregou cerca de 350 mil metros quadrados de novos espaços logísticos e tem atualmente um volume semelhante em construção. Onde estão localizados estes projetos e que características procuram hoje os inquilinos?
Temos desenvolvimentos em curso em toda a Europa, em particular em Itália, Reino Unido, Espanha, Portugal e França. No que respeita a Portugal, prevemos a conclusão dos trabalhos em três ativos durante o ano de 2026: o Canelas Logistics Park (março), o Barrão Hub no Montijo (início do segundo trimestre) e o Ermida III em Santo Tirso. Trabalhamos em estreita parceria com novos e antigos clientes para fornecer soluções imobiliárias que lhes permitam maximizar a eficiência e a flexibilidade das suas operações. O nosso portfólio oferece uma gama de ativos Big Box e frações multi-let que podem suportar qualquer necessidade operacional dos clientes. Desempenhamos um papel fundamental no fornecimento de sistemas de armazenamento e distribuição a clientes de diversos setores, desde grandes organizações blue-chip a retalhistas empreendedores locais.
A Logicor gere um portfólio europeu de cerca de 17 milhões de metros quadrados. Que posição ocupa Portugal dentro desta estratégia europeia?
Portugal é um mercado estratégico e prioritário para a Logicor, pois deixou definitivamente de ser considerado um destino periférico para se afirmar como um ponto vital para o investimento core europeu. Com um portfólio global de 17 milhões de metros quadrados em 16 países, a nossa operação em Portugal destaca-se pela sua capacidade de crescimento e resiliência. Atualmente, a Logicor é um dos principais proprietários e gestores de ativos logísticos no país, com uma presença consolidada nos eixos prime de Lisboa e do Porto. A nossa estratégia em Portugal reflete a nossa ambição europeia: o foco em localizações de elevada procura com oferta restrita. Portugal funciona como uma porta de entrada atlântica fundamental para a Europa e a nossa rede nacional apoia mais de 1.700 clientes a nível europeu, o que facilita o fluxo contínuo de mercadorias. O peso de Portugal na nossa estratégia é visível no dinamismo do nosso plano de desenvolvimentos para 2026, que inclui projetos emblemáticos como o Barrão Hub no Montijo, a Póvoa de Santa Iria e o reforço da nossa presença no Norte através do Ermida III e do Canelas Hub.
Que vantagens competitivas tem o mercado português para captar investimento logístico internacional?
Portugal oferece um conjunto de vantagens competitivas que o tornam altamente atrativo para o capital institucional estrangeiro. Em primeiro lugar, a sua localização geográfica privilegiada, que liga a Europa a rotas comerciais globais, aliada a uma infraestrutura rodoviária e portuária robusta. Em segundo lugar, o profundo desequilíbrio entre a oferta e a procura: existe uma necessidade crítica de espaços modernos (“Classe A”) que cumpram os novos requisitos de sustentabilidade. Isto garante taxas de ocupação elevadas e um crescimento sustentado das rendas — em 2025, registámos um releasing spread de 25%, o que demonstra o apetite do mercado. Adicionalmente, Portugal destaca-se pela sua capacidade de descentralização logística, com a criação de hubs regionais de proximidade que otimizam a distribuição de “última milha” (last-mile). A estabilidade do mercado nacional e o compromisso crescente com os fatores ESG, como a certificação BREEAM Excellent, tornam o imobiliário logístico português uma “salvaguarda fiduciária” contra a obsolescência. Para os investidores internacionais, Portugal representa hoje um mercado maduro, onde a combinação de agilidade operacional e rigor técnico oferece retornos sólidos e duradouros.
Os resultados de 2025 mostram que o setor logístico continua a demonstrar resiliência, mesmo num contexto macroeconómico marcado por incerteza. O que explica esta robustez?
O que explica essa resiliência é, no fundo, uma dinâmica de mercado muito favorável ao setor marcada por um desequilíbrio estrutural entre uma procura que se mantém saudável e uma oferta de ativos modernos que continua muito restrita. Mesmo num contexto de maior precaução por parte dos ocupantes devido à incerteza macroeconómica, as necessidades estruturais do mercado não se alteraram. O crescimento contínuo do comércio eletrónico e a procura por cadeias de abastecimento mais seguras e próximas do consumidor final, o near-shoring, continuam a ser motores sólidos. Esta dinâmica reflete-se no nosso desempenho financeiro, onde registámos um crescimento das rendas numa base comparável (like-for-like) de 3,7% no fecho de 2025.
Mas de onde vem essa robustez?
O grande fator de robustez encontra-se, de facto, no lado da oferta. A escassez crónica de terrenos com viabilidade construtiva imediata, aliada aos desafios dos processos de licenciamento, tem limitado a entrada de novo stock qualificado. Perante esta conjuntura, a nossa estratégia tem passado pela reabilitação profunda de ativos obsoletos e pela regeneração de brownfields, transformando-os em infraestruturas de última geração com certificação BREEAM Excellent.
Até que ponto tendências estruturais como o crescimento do e-commerce e a necessidade de cadeias de abastecimento mais resilientes continuam a sustentar a procura por espaço logístico?
As tendências estruturais continuam a ser o grande motor de sustentação do setor. O que os nossos dados de 2025 mostram é que, apesar da instabilidade económica, os fundamentos que puxam pela logística permanecem inalterados. Em primeiro lugar, o e-commerce. Embora o crescimento tenha estabilizado após o pico da pandemia, a penetração do comércio online na Europa Continental ainda tem uma margem de progressão considerável quando comparada com outros mercados mais maduros. Esta evolução exige infraestruturas modernas, especialmente em localizações de “última milha” (last-mile), para garantir a rapidez de entrega que o consumidor exige hoje. Em segundo lugar, a resiliência das cadeias de abastecimento. As empresas passaram de um modelo de gestão de stocks “just-in-time” para uma abordagem “just-in-case”, procurando proteger-se contra choques externos. Isto traduz-se no fenómeno do near-shoring, a relocalização de operações mais perto de hubs urbanos. Para a Logicor, isto resultou numa retenção de clientes superior a 73% e, em 2025, num spread de re-aluguer muito forte de 25%, o que demonstra que as empresas estão dispostas a investir em espaços de qualidade para garantir a segurança das suas operações. Quando juntamos esta necessidade vital de espaço logístico à escassez crónica de terrenos e à morosidade do licenciamento, compreendemos por que razão o mercado mantém este dinamismo, com as rendas comparáveis (like-for-like) a crescerem 3,7% no último ano.
Estamos perante um momento de estabilização do mercado logístico ou ainda existe margem para crescimento relevante nos próximos anos?
Com a renovação do nosso portfólio estrategicamente localizado e sustentável, mantemos a confiança na nossa capacidade de gerar valor para os clientes, comunidades e investidores em 2026 e no futuro.
A Logicor registou um crescimento das rendas comparáveis de 3,7% e um releasing spread de 25%. Como interpreta estes indicadores no atual contexto de mercado?
Obtivemos um crescimento sustentado das rendas, apesar da incerteza macroeconómica mais generalizada que influenciou a tomada de decisão dos ocupantes. No entanto, as principais tendências setoriais de longo prazo que sustentam a procura mantêm-se e, com a nova oferta a permanecer limitada, as perspetivas para o crescimento futuro das rendas são fortes à medida que a confiança das empresas regressa. Alcançámos excelentes re-leasing spreads de 25% e níveis de retenção robustos, uma vez que o nosso foco em mercados com fundamentos favoráveis continua a produzir resultados atrativos.
A taxa de ocupação situou-se em 91,5%, refletindo um ambiente de arrendamento mais moderado. Que sinais estão a observar do lado da procura?
Trabalhamos em estreita parceria com novos e antigos clientes para fornecer soluções imobiliárias que lhes permitam maximizar a eficiência e a flexibilidade das suas operações. A incerteza macroeconómica continuou ao longo de 2025, à medida que a volatilidade nas tarifas comerciais e as mudanças políticas influenciaram a confiança das empresas e a tomada de decisões dos ocupantes. A taxa de ocupação EPRA [European Public Real Estate Association] reduziu de 94,0% para 91,5%, tendo sido impactada por um ambiente de arrendamento mais lento e por um nível mais elevado de eventos de arrendamento programados. Embora a tomada de decisões por parte dos ocupantes permaneça cautelosa, o take-up aumentou 5,5% em termos homólogos nos nossos principais mercados. Em 2025, assinámos 328 contratos de arrendamento (2024: 368 contratos), totalizando 1,4 milhões de m² (2024: 1,3 milhões de m²) de Área Bruta Locável (GLA). O nosso pipeline de arrendamento permanece robusto; no final do ano, tínhamos um pipeline de 0,9 milhões de m² (2024: 0,9 milhões de m²) de novos arrendamentos e renovações prospetivos.
Que setores ou perfis de clientes estão atualmente a impulsionar a ocupação dos ativos logísticos?
A nossa base de clientes é composta por empresas de referência (blue-chip), incluindo os principais operadores logísticos (3PL), empresas de comércio eletrónico e retalhistas. Os dez principais clientes representam 19,6% da Renda Base (Headline Rent), não existindo nenhum inquilino individual que represente mais de 3,0% da Renda Base ou da Área Bruta Locável (GLA) total.
Um dos aspetos em destaque nos resultados foi a estratégia de reciclagem de capital: com a alienação de 704 milhões de euros em ativos e reinvestimento em novos projetos. Qual é a lógica financeira por trás desta estratégia?
Durante o ano, aumentámos a alienação de ativos, uma vez que o nosso foco em ativos estrategicamente localizados e de elevada procura se tornou mais incisivo. Fizemos progressos significativos na renovação do nosso portfólio através da reciclagem de capital proveniente de alienações para o nosso programa de desenvolvimento de maior rendimento.
Até que ponto a rotação de ativos se tornou uma ferramenta central para financiar crescimento e modernização do portfólio?
Para o ano findo a 31 de dezembro de 2025, investimos 304 milhões de euros (2024: 435 milhões de euros) em sub-mercados com potencial de crescimento de rendas a longo prazo. A 31 de dezembro de 2025, tínhamos 12 projetos adicionais em construção. Estes projetos irão adicionar 270 mil m² de área locável, com um custo total estimado de 358 milhões de euros e um Yield-on-Cost médio projetado de 7,5%.
Que critérios utilizam para decidir quando vender um ativo e quando investir na sua requalificação?
O nosso programa de desenvolvimento foca-se em localizações de elevada convicção com fundamentos de mercado positivos, sendo concretizado através da aquisição seletiva de novos terrenos, novos desenvolvimentos e da requalificação de ativos existentes no nosso portfólio. Detemos e gerimos um portfólio moderno e sustentável, distribuído pelos principais mercados europeus. Os nossos ativos estão situados em localizações logísticas estratégicas para melhor apoiar os requisitos dos nossos clientes.
A escassez de terrenos é frequentemente apontada como um dos maiores desafios do setor. Como está a Logicor a lidar com essa limitação?
Revemos e mantemos continuamente os nossos ativos ao longo do seu ciclo de vida, inclusive através de requalificação onde apropriado, para garantir que cumprem os padrões logísticos modernos e as necessidades dos nossos clientes. Em comparação, a oferta de novas conclusões diminuiu 9% em termos homólogos nos nossos principais mercados, devido à disponibilidade limitada de terrenos e ao facto de os ocupantes se focarem na otimização das suas instalações existentes, o que contribuiu para a cautela dos promotores.
O reposicionamento e requalificação de ativos existentes pode tornar-se uma solução cada vez mais relevante?
Sem dúvida. O reposicionamento e a requalificação de ativos não são apenas uma tendência, são o pilar central da nossa estratégia de crescimento num mercado de oferta restrita. Existem dois grandes motores a impulsionar esta abordagem. Em primeiro lugar, a eficiência operacional e valorização. Num mercado onde a escassez de espaço de qualidade é a norma, a gestão ativa do portfólio permite-nos capturar o crescimento das rendas. Em 2025, a eficácia desta estratégia refletiu-se num releasing spread de 25% e num crescimento das rendas comparáveis (like-for-like) de 3,7%. Em Portugal, temos exemplos concretos desta visão, como o projeto de remodelação planeada em Alverca (10.000 m²) e a reconversão da Póvoa de Santa Iria (30.000 m²), onde transformamos estruturas para cumprir os padrões modernos de logística sem consumir novos terrenos. O segundo motor, e absolutamente prioritário, é a sustentabilidade. Para a Logicor, a sustentabilidade é um imperativo de liquidez. A reabilitação de zonas industriais antigas – os chamados brownfields – permite-nos entregar ativos de “Classe A” com a certificação BREEAM Excellent. Ao instalarmos painéis solares, iluminação LED e sistemas de gestão inteligente, estamos a fazer o future-proofing dos ativos. Em 2024, já tínhamos reduzido em 34% as nossas emissões de gases com efeito de estufa por metro quadrado, com o objetivo de atingir os 36% até 2030. Em resumo, num mercado onde o solo é escasso e o licenciamento de novos projetos é moroso, a capacidade de regenerar o mercado através da modernização sustentável é a solução mais ágil e responsável para responder aos nossos mais de 1.700 clientes na Europa.
A desaceleração económica pode ter impacto na procura por espaço logístico ou o setor mantém fundamentos suficientemente fortes para resistir?
Essa é uma questão central no atual contexto. É inegável que a desaceleração económica e a incerteza macroeconómica têm o seu peso, deixando as empresas mais cautelosas e a prolongar o tempo de tomada de decisão na hora de arrendar novos espaços. No entanto, a resposta é muito clara: sim, o setor mantém fundamentos incrivelmente robustos para resistir a esses ventos contrários. O que observamos é que, apesar dessa hesitação inicial do mercado, as necessidades estruturais não desapareceram. O crescimento sustentado das compras online, a urgência em garantir cadeias de abastecimento resilientes e a forte tendência de near-shoring continuam a alimentar a procura de forma muito consistente. Para ter uma ideia, mesmo com toda a incerteza, a adoção efetiva de novos espaços logísticos (take-up) até aumentou 5,5% no último ano. A verdadeira ‘blindagem’ do setor, que o torna tão resistente à crise, reside no desequilíbrio do mercado. Como a entrega de novas construções caiu 9% devido à falta de terrenos e à prudência dos promotores imobiliários, a procura continua a absorver a oferta disponível a um ritmo bastante acelerado. Portanto, mesmo com a economia a abrandar, esta escassez crónica de espaço de qualidade não só ajuda a segurar as taxas de ocupação, como cria o ímpeto e a confiança necessários para que os valores das rendas continuem a crescer no futuro.
A empresa atingiu antecipadamente a meta de redução de emissões prevista para 2030. Como se integra a sustentabilidade na estratégia de desenvolvimento logístico?
É verdade, esse foi um marco extraordinário para nós, tendo alcançado antecipadamente a nossa meta de redução de emissões de carbono prevista para 2030. Respondendo diretamente à sua questão, a sustentabilidade não é apenas um complemento favorável; na Logicor, tratamos a sustentabilidade como um imperativo de liquidez e proteção de valor, sendo um pilar central que sustenta toda a nossa estratégia de desenvolvimento. Em 2025, comprovámos a eficácia desta visão ao registar uma redução de 34% nas emissões de gases com efeito de estufa por metro quadrado, aproximando-nos drasticamente do objetivo final de 36%. Esta estratégia integra-se no desenvolvimento através de uma abordagem de future-proofing dos ativos. Aplicamos esta visão tanto nos novos projetos como no portfólio existente, através de requalificações profundas que incluem a instalação de iluminação LED, sistemas de gestão inteligente e a maximização do uso das coberturas para energia renovável. Atualmente, contamos já com cerca de 100 megawatts de capacidade solar fotovoltaica instalada ou em fase de desenvolvimento em toda a nossa rede europeia. Além da eficiência operacional, focamo-nos no carbono incorporado (embodied carbon) durante a fase de construção, expandindo as nossas Avaliações de Ciclo de Vida para reduzir a intensidade carbónica dos materiais. Em Portugal, todos os nossos novos desenvolvimentos, como o Barrão Hub no Montijo, são projetados para obter a certificação BREEAM Excellent, garantindo que entregamos infraestruturas de “Classe A”. No fundo, acreditamos que desenvolver logística sustentável é a única forma de preparar o negócio para o futuro e entregar valor real e duradouro aos nossos clientes, investidores e comunidades.
Até que ponto fatores ESG já influenciam as decisões de ocupação dos clientes?
Essa é uma excelente pergunta, porque atualmente os fatores ESG já não são apenas um diferencial, mas sim uma exigência real que influencia diretamente o mercado. O que notamos é que os clientes têm metas ambientais muito rigorosas e procuram ativamente espaços que os ajudem a reduzir a sua própria pegada de carbono. Na verdade, atuar de forma responsável e sustentável é fundamental para estarmos alinhados com estes requisitos dos ocupantes, que exigem cada vez mais soluções logísticas de baixo carbono. Para dar resposta a esta necessidade, trabalhamos em estreita parceria com os nossos clientes. O nosso foco em melhorar o desempenho de sustentabilidade dos edifícios serve precisamente para otimizar a eficiência das operações de quem os ocupa e apoiá-los nesta fase de transição climática. Um reflexo muito prático de como o ESG já dita as regras do jogo comercial é a expansão da utilização de “Cláusulas Verdes” nos nossos contratos de arrendamento. Ou seja, o compromisso com a sustentabilidade já faz parte das condições formais quando um cliente decide ocupar um espaço. No fundo, ter edifícios sustentáveis e eficientes é absolutamente essencial para preparar o negócio para o futuro e continuar a entregar um valor duradouro aos nossos clientes.
Que papel terão tecnologia, automação e novos modelos de distribuição no desenho dos ativos logísticos do futuro?
Essa é uma perspetiva fundamental sobre o futuro do nosso setor. Embora o nosso foco central seja a infraestrutura física, a verdade é que os requisitos operacionais e os novos modelos de distribuição ditam cada vez mais o desenho dos nossos edifícios. Para dar resposta à escassez de espaço para entregas de “última milha” (last-mile), estamos a apostar em formatos inovadores, como o imobiliário logístico de vários níveis. Um excelente exemplo desta tendência é o nosso projeto em Garonor Park, nos arredores de Paris, que contará com edifícios de dois andares de última geração, integrando parques de estacionamento em mezanino e áreas verdes. Globalmente, o desenho da nossa rede evoluiu para ser altamente versátil, abrangendo desde grandes unidades Big Box até centros ultra-urbanos posicionados junto a centros populacionais. Quanto aos avanços tecnológicos, as infraestruturas precisam de estar preparadas para suportar operações de alta intensidade, como sistemas digitais de gestão de inventário e automação.
E a Logicor já tem essas soluções?
Na Logicor, desenhamos e reabilitamos ativos para garantir requisitos técnicos exigentes, como o aumento dos pés-direitos livres, pavimentos de alta resistência e um fornecimento generoso de energia. Esta capacidade energética reforçada é vital para suportar o nível tecnológico e a rapidez de circulação de stock exigida pelas cadeias modernas, como as operações de cross-docking. Por fim, a tecnologia verde e os novos modelos de mobilidade já fazem parte do “esqueleto” dos ativos do futuro. Os nossos desenvolvimentos sustentáveis integram de raiz instalações de carregamento para veículos elétricos (EV), painéis fotovoltaicos e sistemas inteligentes de gestão de energia. O nosso objetivo é fornecer soluções imobiliárias ágeis e personalizadas que permitam aos nossos mais de 1.700 clientes maximizar a eficiência e a flexibilidade das suas operações num mundo em constante transformação.
