Como ficar rico com o mercado imobiliário, mesmo sem ter dinheiro para começar?
O Mercado imobiliário, para funcionar, envolve imensas especialidades. Desde o empreiteiro que faz uma obra, o arquiteto que desenha a planta final, o engenheiro que desenvolve os projetos de estabilidade, o advogado ou solicitador que redige todos os contratos, a pessoa que procura pelas boas oportunidades de negócio, o “operador do negócio” que compra determinado imóvel e orquestra todo o processo do início ao fim, o decorador de interiores, o fornecedor de materiais. Segundo esta filosofia, o financiador, que é quem contribui com o capital necessário para o negócio, que pode ser um banco ou um privado, também é visto mais uma peça neste mundo. Assim o leitor deste livro, mesmo que não tenha dinheiro para começar, pode muito bem iniciar neste mundo acrescentando valor nas outras áreas. Muitos dos meus alunos começam assim. Não têm dinheiro disponível mas encontram negócios e/ou sabem administrar remodelações. Então juntam-se a outras pessoas que não tenham esta capacidade e juntos “ficam mais ricos com o mercado imobiliário”.

Como é que olha para a atual crise habitacional?
Se existe uma crise habitacional é porque existem muito mais pessoas à procura de casas habitáveis do que existem casas habitáveis disponíveis no mercado. Um dos problemas que existe é que muitas das casas que existem já construídas ou não estão no mercado porque os proprietários não são incentivados a tal, ou muitas das que estão simplesmente não cumprem os requisitos de habitabilidade que as pessoas hoje em dia procuram. Existe assim uma oportunidade imensa, especialmente para quem quer procurar imóveis que não estão no mercado, por exemplo por desentendimentos de herdeiros ou proprietários que estão fora do país, e para quem está disposto a arriscar e comprar esses imóveis, fazer obras durante meses para posteriormente os disponibilizar no mercado com as condições que o mercado precisa.

Como é, para alguém que nunca o fez, o passo a passo para realizar um investimento no mercado imobiliário?
Investir no mercado imobiliário, mesmo para iniciantes, pode ser simplificado em alguns passos chave. Primeiro, é essencial definir claramente os teus objetivos a longo prazo, seja para complementar o salário, empreender no setor imobiliário ou reforçar a reforma. Em seguida, analisa a tua situação financeira atual para determinar quanto capital tens disponível e se precisarás de recorrer a crédito. Escolhe o tipo de imóvel que se alinha aos teus objetivos e realiza um cálculo detalhado da rentabilidade, considerando rendimentos esperados e despesas. A procura do imóvel deve ser feita com base em critérios como localização e estado do imóvel, sempre com atenção às oportunidades de financiamento disponíveis. Desenvolve habilidades de negociação para obter o melhor preço e assegura-te de cumprir todos os requisitos legais e obter a documentação necessária.

Após a compra, planeia a gestão do imóvel, seja para arrendamento ou venda, e continua a aprender sobre o mercado para melhorar as tuas estratégias de investimento. Cria e mantém relações com os vários intervenientes, como agentes imobiliários, advogados, empreiteiros e gestores de crédito, pois estas conexões podem ser cruciais para o sucesso dos teus investimentos. O impacto destas relações aumenta exponencialmente com o tempo que te manténs no mercado, proporcionando-te melhores oportunidades e maior segurança nos teus negócios. 

O método neste livro está mesmo acessível a qualquer pessoa, ou existem alguns requisitos que convém cumprir?
Está. Ao contrário do que é natural pensar, para fazermos parte de um investimento imobiliário, não precisamos ser nós “a fazer tudo”. A procurar imóveis, a validar negócios, a arranjar dinheiro para o negócio, a ter um financiamento bancário, a gerir a obra, a venda, pós-venda, etc.. O único requisito fundamental a cumprir é termos conhecimento na área por onde queremos iniciar. Se não temos dinheiro suficiente para fazermos um negócio por conta própria, podemos muito bem começar por procurar bons negócios para outros investidores. Ou intermediar a venda ou arrendamento dos imóveis desses investidores ao cliente final e com isso fazer os nossos primeiros milhares de euros em comissões. Mas para se ter sucesso, neste exemplo em particular, é absolutamente fundamental ter o conhecimento para saber analisar o que é um bom negócio ou ter a capacidade de venda de imóveis para o público comprador. Temas que são abordados de forma detalhada neste Livro.

A nível burocrático, o quão difícil é o processo em Portugal?
No setor imobiliário em Portugal, o processo burocrático pode ser complexo, mas é gerenciável com a preparação adequada. Envolve várias etapas, incluindo a obtenção de certidões de registo predial, a verificação da situação fiscal do imóvel e a solicitação do certificado energético. Além disso, é necessário formalizar o contrato de promessa de compra e venda (CPCV) e, posteriormente, a escritura pública. Cada uma destas etapas requer a recolha de documentação específica e pode implicar interações com várias entidades públicas, como conservatórias, câmaras municipais e serviços de finanças. Um dos principais desafios burocráticos surge na obtenção de licenciamentos e documentação junto das câmaras municipais. Dependendo da câmara, o processo pode ser mais ou menos moroso, com algumas câmaras a serem mais eficientes que outras. Isto pode causar atrasos significativos, especialmente em projetos de reabilitação ou construção, onde a aprovação de licenças é crucial. Para mitigar estes desafios, é essencial contar com o apoio de profissionais experientes que conheçam os procedimentos e possam ajudar a navegar pelas particularidades de cada câmara municipal.

No livro fala de “um plano personalizável para gerares uma renda mensal”. Qual é o valor ideal para essa renda?
O valor mensal depende dos objetivos de cada pessoa. Para alguns, é prioridade máxima conseguir cobrir de forma igual ou superior os rendimentos que têm atualmente com o seu rendimento ativo. Para outras pessoas, 100 a 200 euros por mês extra já cumpre o seu propósito, e para outras o simples facto de ter um imóvel a rentabilizar que se pague a ele mesmo é excelente. Assim, estes objetivos ditarão o volume necessário de investimento. Para dar um exemplo: Um leitor que pretenda 2500 euros em rendimento mensal líquido (já depois de despesas e impostos), com as atuais condições médias do mercado, provavelmente terá de investir, em capitais próprios entre 500 mil euros a 1 milhão de euros. O leitor que pretenda 100 a 200 euros extra por mês, ao mesmo tempo que o imóvel se paga a ele próprio, provavelmente conseguirá chegar a esse objetivo com 50 mil euros de capital próprio e recorrendo a financiamento bancário.

Considera que parte do problema, atualmente, é a mentalidade das pessoas no que diz respeito ao universo dos investimentos?
Sim. Muitas pessoas não investem em imobiliário ou outro tipo de investimentos por medo. Medo de perder dinheiro, medo de um empreiteiro fugir ou ter de gastar mais numa obra, medo de não encontrar logo compradores ou arrendatários para o seu imóvel. E, para mim, só existe medo quando há falta de conhecimento. Escrevi este livro exatamente para que em apenas algumas horas qualquer pessoa consiga entender como funciona o investimento imobiliário, para que consiga avançar neste mundo sabendo exatamente com o que contar em cada fase dos seus negócios. Assim, no futuro, nada do que possa correr menos bem será uma novidade para o leitor. Ele contará com que alguns imprevistos aconteçam e saberá exatamente como reagir.