“Como Investir no Negócio Imobiliário” é o mais recente livro sobre o setor no mercado português. Editado pela Ideias de Ler (Grupo Porto Editora), a obra é da autoria de Bruno Nunes Coelho, administrador de Imobiliário no Doutor Finanças, e surge para desmitificar o investimento e mostrar como se pode apostar nesta área.
Sobre este tema e a propósito deste lançamento editorial, Bruno Nunes Coelho respondeu às perguntas que preparámos. Leia aqui em baixo:
O imobiliário ainda é visto como um jogo para quem já tem capital. O seu objetivo com este livro “Como investir no negócio imobiliário” é desmontar essa ideia. Quer explicar-nos em que se fundamenta?
A ideia central do livro é simples: o maior bloqueio raramente é financeiro, é mental e metodológico. Há uma crença instalada de que o imobiliário é reservado a quem já nasceu dentro do mesmo, mas isso confunde capital com capacidade. O que faz a diferença é possuir mindset empreendedor, disciplina, leitura de risco e consistência: o imobiliário recompensa a preparação, mas premeia a ação bem estruturada.
Com este livro procurei desmontar este mito, mostrando que muitos dos percursos neste setor começam com pouco: com crédito bem usado, com parcerias, alguma criatividade financeira e, acima de tudo, com a capacidade de criar valor (melhorar o ativo, resolver problemas, profissionalizar o processo). Não é um atalho, é método.
Este livro está direcionado para os profissionais que estão no ramo imobiliário, de compra e venda, ou é também para o particular, de um modo geral? Sendo para os particulares, que aspetos aborda que suscitem o interesse dos particulares?
É para ambos e por um motivo evidente que não me canso de expor: o mercado melhora quando todos tomam decisões mais informadas. Para os particulares, o livro funciona como um mapa para sair do ruído e entrar no essencial: como definir a estratégia, analisar o risco, calcular a rentabilidade real, perceber as burocracias/licenças/contratos e evitar os erros que corroem o retorno.
Para os profissionais, a abordagem ajuda a elevar a proposta de valor: mais do que vender casas, é ajudar o cliente a pensar como investidor, com dados, checklist, planeamento e proteção jurídica. Isso aumenta a confiança e reduz as decisões emocionais.
“O mercado melhora quando todos tomam decisões mais informadas”.
Até que ponto é realmente possível começar a investir sem muito dinheiro ou contactos no imobiliário?
É possível, mas não dá para começar sem aquilo que, no livro, eu trato como capital invisível: a capacidade de criar valor. Há várias portas de entrada (crédito bem usado, parcerias, incentivos, crowdfunding), mas a verdadeira alavanca é saber olhar para um imóvel e perguntar: Como o posso melhorar? Que problema consigo resolver aqui?
E quanto aos contactos: ninguém começa com rede, ela constrói-se. Frequentar eventos, ir a visitas, falar com agentes, engenheiros, arquitetos, bancos e, sobretudo, oferecer valor antes de pedir. Como digo muitas vezes: Semear antes de colher. No imobiliário, a rede é um ativo invisível com um impacto muito real.
“A verdadeira alavanca é saber olhar para um imóvel e perguntar: Como o posso melhorar? Que problema consigo resolver aqui?”
Como identificar oportunidades antes da concorrência?
A diferença está no comportamento: o investidor empreendedor não espera que a oportunidade apareça. Vai à procura dela. Anda, pergunta, cruza informação, percorre ruas, fala com quem está no terreno e treina o olhar para ver potencial onde os outros só veem problemas.
E depois há o fator consistência: as oportunidades fora do radar surgem para quem está presente e é confiável. Muitas vezes o melhor negócio é aquele que nunca chega aos portais, chega-lhe, porque alguém se lembrou de si primeiro.
“O investidor empreendedor treina o olhar para ver potencial onde os outros só veem problemas”
No livro fala sobre reconhecer sinais que outros ignoram. Pode partilhar um ou dois desses indicadores-chave?
Há dois sinais que eu vejo serem subestimados. O primeiro são as regras do jogo (legalidade/regulamentos locais): onde muitos veem burocracia, eu vejo regras. Se eu não dominar esse tabuleiro, as licenças, o enquadramento municipal, a documentação, posso transformar uma boa ideia num problema caro. O segundo é o custo total e o risco invisível: o preço não é o custo. Quem não contabiliza o custo total de propriedade (impostos, manutenção, obras futuras, vacância) está a comprar uma “rentabilidade” que só existe no papel.
O que distingue uma rentabilidade “real” de uma rentabilidade “ilusória”?
A Rentabilidade real é a que sobrevive ao teste da realidade. A ilusória é a que nasce da pressa e da simplificação: renda menos prestação ou rentabilidade bruta bonita: sem custos, sem impostos, sem inocupação, sem obra, sem imprevistos.
A real é líquida, tem margem de segurança e é consistente no tempo. Porque o imobiliário não é um golpe de sorte: é um processo e um processo bem feito aguenta ciclos. O livro insiste muito nisto: o método e a disciplina superam o improviso.
“O livro insiste muito nisto: o método e a disciplina superam o improviso”.
Há muitos erros comuns que os investidores iniciantes cometem quando calculam rentabilidade. Quais os principais?
Os mais típicos são quatro, e quase todos vêm de fazer contas “bonitas” em vez de contas reais.
Primeiro, confundir rentabilidade bruta com líquida: olhar só para a renda vs. preço e esquecer impostos e custos recorrentes (IMI, seguros, manutenção, condomínio, gestão). A rentabilidade que interessa é a que sobra no fim, não a que parece bem na folha de cálculo.
Segundo, subestimar obras e custos ocultos: comprar com os olhos e não com validação técnica. Humidades, elétrica, canalizações, isolamento, cobertura… pequenas surpresas viram grandes derrapagens e comem a margem.
Terceiro, assumir ocupação perfeita: ou seja, não há inocupação nem problemas. Na vida real há meses vazios, trocas de inquilino, desgaste e imprevistos. Quem não põe isto no modelo está a construir um retorno frágil.
Quarto, não calcular o custo total de propriedade: custos de compra (IMT, IS, escritura), financiamento, operação, obras e custos de saída. Depois descobre-se que a margem era uma miragem.
Os erros comuns que os investidores iniciantes cometem quando calculam rentabilidade “quase todos vêm de fazer contas ‘bonitas’ em vez de contas reais”.
Quais são os erros mais caros — e mais frequentes — no investimento imobiliário?
Os mais caros são os que parecem pequenos, que vão corroendo ao longo do tempo, os erros silenciosos, dos quais destaco:
– Ignorar regulamentação local (pode inviabilizar o projeto);
– Comprar sem avaliação rigorosa (por pressa ou validação emocional);
– Ignorar o custo real do imóvel (e depois negociar tarde demais);
– Não diversificar (uma mudança de regras ou procura pode expor todo o portefólio).
A negociação é uma parte central do investimento. Como se negocia “em terreno seguro”?
Negociar em terreno seguro é negociar com dados, cenários e proteção, não com esperança. Para mim há três regras fundamentais:
- Só negoceio bem aquilo que avalio bem: condição técnica, legal, custos e potencial. Isso dá-me argumentos e evita surpresas;
- Levo sempre alternativas e limites claros (o não também é uma estratégia). O desapego é uma competência fundamental que temos que adquirir.
- Reduzo o risco antes de fechar: por exemplo, quando o risco é urbano/regulatório, faço diligência e, quando faz sentido, mecanismos prévios (como pedidos de informação/licenciamento) para não comprar às cegas”
E sim dá para ser firme e empático ao mesmo tempo. A negociação não é sobre ganhar ao outro, é sobre alinhar interesses com respeito e preparação.
“Negociar em terreno seguro é negociar com dados, cenários e proteção, não com esperança”.
O livro aborda também modelos alternativos como crowdfunding ou subarrendamento. São o futuro do imobiliário para pequenos investidores?
São duas portas de entrada relevantes, desde que tratadas com maturidade, e gosto de as tratar assim: como portas, não promessas. O crowdfunding baixa o ticket e ajuda a diversificar, mas exige literacia: perceber risco, estrutura, prazos e expectativas. Quanto ao subarrendamento, é uma forma inteligente de rentabilizar sem comprar, desde que seja jogado com as regras claras: contrato, autorização e transparência. No imobiliário, legalidade não é detalhe, é parte do retorno.
“No imobiliário, legalidade não é detalhe, é parte do retorno”.
Como vê a evolução do setor nos próximos anos?
Vejo um setor mais exigente e, por isso, mais meritocrático: vai ser cada vez mais dos preparados. Quem dominar conhecimento, dados, legalidade e execução vai crescer. Quem operar à base de improviso vai sofrer.
E vejo algo que me entusiasma: mais profissionalização e mais democratização do conhecimento. Porque, no fim, investir é construir futuro, e eu acredito que o imobiliário, em Portugal, continua a ser um dos caminhos mais sólidos para quem se prepara e decide agir.
