Os neoclouds estão a introduzir uma nova dinâmica no mercado dos data centres e a redefinir os critérios de valorização dos ativos imobiliários ligados à infraestrutura digital. Terrenos que antes ficavam fora do radar podem agora revelar um potencial até aqui pouco explorado.

 

Durante mais de uma década, o desenvolvimento de data centres foi impulsionado por um pequeno número de gigantes tecnológicos. Empresas como a Amazon Web Services, Microsoft Azure ou Google Cloud — os chamados hyperscalers — definiram a escala do mercado, procurando grandes extensões de terreno, acesso a centenas de megawatts de energia e condições para construir infraestruturas de enorme dimensão.

Essa realidade mantém-se, mas a rápida expansão da inteligência artificial está a introduzir uma nova dinâmica no mercado. À medida que aumenta a necessidade de capacidade computacional especializada, está também a surgir uma nova geração de operadores que poderá alterar a forma como investidores, promotores e proprietários olham para o território e para o valor dos ativos imobiliários.

São os chamados neoclouds.

Ao contrário dos hyperscalers, os neoclouds especializam-se em disponibilizar capacidade computacional para inteligência artificial através de modelos de GPU as a Service: em vez de as empresas investirem em hardware próprio, podem aceder, através da cloud, às unidades de processamento gráfico (GPU) necessárias para treinar e executar modelos avançados de IA.

Esta especialização responde a uma necessidade muito concreta. A procura por capacidade computacional para inteligência artificial está a crescer a um ritmo muito superior ao da oferta disponível. Empresas tecnológicas, centros de investigação e organizações de praticamente todos os setores económicos procuram acelerar projetos de IA, mas nem sempre conseguem esperar pelos longos ciclos de desenvolvimento dos grandes campus de data centres. Precisam de capacidade rapidamente, com flexibilidade e menor investimento inicial.

Esta tendência está longe de ser marginal. A Gartner estima que os neoclouds poderão captar cerca de 20% do mercado global de infraestrutura cloud dedicada à inteligência artificial até 2030, representando um mercado avaliado em aproximadamente 267 mil milhões de dólares. A mesma consultora prevê ainda que, até 2029, metade da capacidade mundial de cloud será dedicada a cargas de trabalho de IA, quando atualmente representa menos de 10% da capacidade instalada.

Mais do que uma evolução tecnológica, estes números apontam para uma transformação estrutural da infraestrutura digital.

Durante muitos anos, o mercado de data centres esteve essencialmente orientado para projetos hyperscale, frequentemente associados a necessidades superiores a 100 ou 150 megawatts de potência disponível. Naturalmente, estes projetos continuarão a ser fundamentais. Mas, sobretudo na Europa, a escassez de energia disponível, a complexidade do licenciamento e a dificuldade em encontrar terrenos adequados tornam-nos cada vez mais exigentes.

É precisamente neste contexto que os neoclouds podem alterar parte das regras do jogo.

Se um operador especializado em inteligência artificial consegue desenvolver a sua atividade com necessidades energéticas significativamente inferiores às de um campus hyperscale, ativos que anteriormente poderiam ser considerados insuficientes passam agora a integrar o universo de oportunidades.

Terrenos com capacidade para 30, 50 ou 80 megawatts, desde que reúnam boas condições de conectividade, acesso à rede elétrica, rapidez de licenciamento e proximidade aos principais eixos digitais, podem tornar-se altamente competitivos para esta nova geração de operadores.

Na prática, isto significa que a inteligência artificial está a alterar os próprios critérios de valorização dos ativos imobiliários ligados à infraestrutura digital.

A localização e a acessibilidade continuam a ser determinantes, mas passam a partilhar protagonismo com fatores como a disponibilidade de energia, a capacidade de expansão, a conectividade, a proximidade aos pontos de peering e a rapidez de execução dos projetos.

Um artigo recentemente publicado pelo TEK Notícias sintetiza bem esta mudança ao defender que, na próxima fase de desenvolvimento dos neoclouds, a vantagem competitiva deixará de depender apenas do acesso às GPUs. A conectividade, a eficiência das redes e o peering passarão a ser fatores igualmente determinantes para garantir baixa latência, desempenho e escalabilidade das aplicações de inteligência artificial.

Esta realidade reforça também o potencial de mercados como Portugal.

A posição atlântica do país, os investimentos em cabos submarinos internacionais, a crescente capacidade de interligação digital e o interesse crescente dos operadores de data centres colocam Portugal numa posição particularmente interessante para beneficiar desta nova fase de crescimento. Mas talvez a maior oportunidade esteja precisamente na existência de ativos que, não reunindo dimensão suficiente para grandes projetos hyperscale, apresentam excelentes condições para operadores especializados em IA.

Naturalmente, isso não significa que qualquer terreno com energia disponível possa receber um data centre. Estes continuam a ser projetos altamente complexos, que exigem rigor técnico, estabilidade regulatória, capacidade de ligação à rede elétrica, parceiros especializados e uma visão integrada do desenvolvimento urbano e territorial.

Significa, isso sim, que o perfil da procura está a diversificar-se.

Para investidores, promotores e proprietários, esta evolução exige uma nova forma de avaliar os ativos. O mercado dos data centres deixou de depender exclusivamente de um único perfil de ocupante. Ao lado dos hyperscalers está a surgir uma nova geração de operadores especializados, com necessidades diferentes, ciclos de decisão potencialmente mais rápidos e uma abordagem distinta à ocupação do território.

Na Athena Advisers acompanhamos esta evolução com particular atenção porque acreditamos que a inteligência artificial não está apenas a transformar a economia digital. Está também a redefinir o valor da infraestrutura física que a suporta.

No futuro, a competitividade de um ativo poderá depender menos da sua dimensão e cada vez mais da combinação entre energia disponível, conectividade, rapidez de execução e capacidade de responder às necessidades desta nova economia.

Os neoclouds representam apenas uma das manifestações dessa mudança. Mas são também um sinal claro de que a próxima geração de investimento em data centres poderá ser muito mais diversificada do que aquela que conhecemos até hoje. E isso abre novas oportunidades para quem conseguir identificar, desde já, os ativos que irão sustentar a infraestrutura da inteligência artificial nas próximas décadas.

David Moura-George,
Commercial Director & Board Member da Athena Advisers