O ano de 2023 foi desafiante a vários níveis e também o mercado imobiliário se ressentiu com as várias dificuldades sentidas, nomeadamente ao nível da subida das taxas de juro, mecanismo utilizado para controlar a inflação. Por esse motivo, e segundo Eric van Leuven, diretor-geral da consultora Cushman & Wakefield (C&W) no nosso país, “Em Portugal registou-se um abrandamento da atividade de investimento imobiliário comercial e, no mercado ocupacional, o setor de escritórios na Grande Lisboa atingiu inclusive o segundo valor mais baixo de absorção da última década. Não obstante, outros setores demonstraram maior resiliência, mantendo a tendência de retoma moderada, como retalho e industrial e logística. O setor de hotelaria teve a melhor performance, atingindo inclusive valores homólogos acima dos registados em 2019.”
Dada a menor disponibilidade do capital estrangeiro, os investidores domésticos aumentaram a sua quota de mercado para 31% do volume total investido.
Segundo o relatório anual da consultora imobiliária, a atividade de investimento imobiliário comercial registou um abrandamento ao longo de 2023, com as previsões de fecho de ano a situarem-se atualmente nos 1.730 milhões de euros, representando uma quebra homóloga expressiva de 42% face ao ano anterior, ainda assim em linha com outros mercados europeus. Dada a menor disponibilidade do capital estrangeiro, os investidores domésticos aumentaram a sua quota de mercado para 31% do volume total investido. No final de 2023, as yields prime corrigiram em alta para os 5% em escritórios, 4,75% no comércio de rua, 6,5% em centros comerciais e 5,75% em espaços de logística.
Maior interesse dos investidores foi na hotelaria
Distribuindo o capital investido por setor de atividade, verificou-se que o maior interesse dos investidores surgiu na hotelaria, com 42% do investimento, e do retalho, com 35% do total investido. Na hotelaria, com um total de 730 milhões de euros de investimento, o destaque vai para a compra do portefólio da Dom Pedro pela Arrow à Saviotti, negócio que envolveu cerca de 250 milhões de euros.
Já no retalho, cujo investimento atingiu os 600 milhões de euros, as duas maiores transações corresponderam à aquisição pela LCN Capital Partners à TREI do projeto Amália (um portfólio de 50 supermercados Pingo Doce e um Continente) por cerca de 150 milhões de euros e à compra pelo First Retail Partners, um novo fundo da Partners Group a ser gerido pela Mitiska REIM, de um portfólio de cinco retail parks por um montante a rondar os 100 milhões de euros.
No final de 2023, as yields prime corrigiram em alta para os 5% em escritórios, 4,75% no comércio de rua, 6,5% em centros comerciais e 5,75% em espaços de logística.
A consultora refere ainda que o setor dos escritórios apenas atraiu 9% do valor total investido, o que correspondeu a investimento de 160 milhões de euros, segmento no qual se destaca a aquisição do BNP Paribas REIM do edifício Pier III à Períptero, por um valor que rondou os 30 a 35 milhões de euros. Na compra dos chamados espaços alternativos, que representaram 9% do total investido, destaca-se a compra da Ritmos & Blues pela Live Nation, o que incluiu o pavilhão de eventos Altice Arena, num valor que ascendeu a 50 milhões de euros.
Finalmente, no mercado das compras, surge o segmento industrial e logística que representou somente 4% do valor investido, com predomínio da aquisição pela Corum Asset Management ao Grupo Vila Nova do edifício Logifam em Vila Nova de Famalicão por 26 a 28 milhões de euros.
Ocupação de escritórios de Lisboa regista quebra de 66%
Durante o ano passado foi sentida igualmente uma quebra homóloga de 66% no mercado de escritórios da Grande Lisboa, tendo sido transacionados cerca de 87 mil metros quadrados, o segundo valor mais baixo da última década. Esta evolução explica-se pelo facto de o ano anterior ter atingido um máximo histórico, e por outro lado, pela queda da procura devido ao trabalho híbrido ou remoto. No Grande Porto, o mercado demonstrou maior resiliência e apenas caiu cerca de 6% face ao ano anterior, transacionando-se um total de 49,5 mil metros quadrados.
A atividade ocupacional no segmento de Industrial e Logística estabilizou com o aumento de 7%, destacando-se aqui a instalação de negócios logísticos como o Lidl, em Loures, a Mercadona em Almeirim, e o Aldi em Santo Tirso.
Analisando os valores de mercado, a reduzida disponibilidade entre os edifícios com melhor qualidade contribuiu para um novo aumento da renda prime no Prime CBD (zona 1) da Grande Lisboa para os 27 euros ao metro quadrado por mês e no CBD Boavista (Zona 1) do Grande Porto para os 19 euros ao metro quadrado por mês.
No que diz respeito ao retalho, manteve-se a tendência de recuperação, tendo a consultora calculado que foram registadas 580 novas aberturas, sendo Lisboa e Porto os locais que mais cresceram (cerca de 20% e 10% respetivamente). Manteve-se o domínio do comércio de rua, que agrega 64% do total de novas aberturas, seguido dos centros comerciais com 19%. A restauração continuou a representar 44% dos novos arrendamentos.
A atividade ocupacional no segmento de Industrial e Logística estabilizou com o aumento de 7%, destacando-se aqui a instalação de negócios logísticos como o Lidl em Loures, a Mercadona em Almeirim, e o Aldi em Santo Tirso.
Já na área hoteleira, verificou-se uma recuperação da atividade turística que beneficiou o imobiliário neste segmento. Em termos de oferta hoteleira foram registadas 50 novas unidades, com 3.300 quartos disponíveis. Quanto à oferta futura, encontram-se em fase de projeto ou construção mais de 100 novos projetos hoteleiros, que totalizam 10.200 quartos, com abertura prevista para os próximos três anos. Esta oferta futura continua a concentrar-se maioritariamente em hotéis de 4 e 5 estrelas (30% e 38% respetivamente) e nas áreas metropolitanas de Lisboa e Porto.
O que 2024 nos reserva
A Cushman & Wakefield perspetiva que o aumento das taxas de referência dos bancos centrais tenha atingido o seu pico em 2023, iniciando um movimento de contração durante a segunda metade de 2024. Assim, Eric van Leuven afirma que “as expetativas apontam para que o impacto no mercado imobiliário comercial nacional se traduza em comportamentos distintos durante este ano, com o primeiro semestre a refletir ainda contração em alguns indicadores, particularmente nos setores mais afetados em 2023, seguido de uma segunda metade do ano com uma retoma gradual generalizada. Desta forma, apesar das yields de referência de mercado poderem ainda sofrer alguma correção em alta durante o início do ano, no final de 2024 deveremos estar a registar uma estabilidade homóloga, possivelmente com redução de yields, e consequente aumento de valor, entre as categorias mais resilientes. Em termos de valores de arrendamento, a escassez de oferta de qualidade deverá continuar a justificar aumentos pontuais das rendas brutas de referência para os melhores ativos”.
No mercado ocupacional, o setor de escritórios deverá continuar a ser caracterizado pela adaptação das empresas aos modelos de trabalho híbrido.
Assim, ao nível do investimento imobiliário comercial, as estimativas atuais confirmam esta tendência, com um volume de investimento associado à transações atualmente em diversas fases de negociação, e com conclusão prevista para 2024, na ordem dos 1.800 milhões de euros, o que refletirá um crescimento homólogo acima dos 10%.
No mercado ocupacional, o setor de escritórios deverá continuar a ser caracterizado pela adaptação das empresas aos modelos de trabalho híbrido. No retalho, os retalhistas continuarão a investir na oferta de uma experiência de visita diferenciada às suas lojas físicas como forma de fidelizar os clientes, e espera-se um bom desempenho em todos os subsetores: comércio de rua, centros comerciais e out-of-town retail (retail parks, stand alones, supermercados e factory outlets). No segmento industrial e logística, deverá continuar o foco na procura de espaços de qualidade e, na hotelaria, o setor deverá continuar a crescer durante 2024.