O mercado imobiliário português entra em 2026 num momento decisivo. Depois de anos marcados por incerteza regulatória e uma narrativa frequentemente desligada da realidade do mercado, o novo pacote fiscal para a habitação representa uma mudança relevante na abordagem da política pública para o setor. Esse sinal de mudança já é, por si só, fundamental para devolver confiança a investidores, promotores e compradores.
Este pacote incorpora várias medidas há muito reclamadas pela indústria e, acima de tudo, introduz algo essencial para a estabilidade de qualquer setor: previsibilidade. É certo que a redução do IVA na construção, os incentivos ao arrendamento e a anunciada simplificação dos licenciamentos não resolvem, por si só, a crise da habitação, mas atacam finalmente a sua raiz: a escassez continuada de casas, que alimenta um profundo desequilíbrio entre oferta e procura. Ao aliviar custos e reduzir barreiras à promoção imobiliária, abre-se finalmente espaço para desbloquear o investimento em habitação dirigida à classe média.
A redução da taxa de IVA para 6% na construção e reabilitação de habitação destinada à venda, até ao limite de 648 mil euros, poderá ter um impacto estrutural relevante. Esta medida torna viáveis muitos projetos nos segmentos médio e médio-baixo, onde a procura é mais intensa e a escassez de oferta mais crítica. Ao reduzir custos de construção, cria-se uma nova dinâmica no mercado residencial, com maior capacidade de resposta às necessidades reais das pessoas.
Importa, contudo, manter uma leitura realista. Persistem dúvidas quanto à implementação prática das medidas e aos seus prazos. Mesmo que o pacote seja promulgado sem alterações, os seus efeitos não serão imediatos. O mercado responde com tempo: o aumento da oferta será gradual e só se tornará visível num horizonte de um a três anos. Ainda assim, este é um passo que deveria ter sido dado há muito mais tempo.
No mercado de arrendamento, a redução da taxa de IRS de 25% para 10% em contratos até 2.300 euros mensais é igualmente um sinal claro de mudança de atitude. Ao melhorar a rentabilidade líquida dos proprietários, responde a uma das principais razões pelas quais milhares de casas continuam fora do mercado. Se o objetivo é aumentar a oferta, esta pode ser uma via eficaz. O passo seguinte deveria ser natural: premiar fiscalmente os contratos de longa duração, criando um verdadeiro incentivo para este tipo de arrendamento.
Procura internacional continua a ser determinante
Do lado da procura internacional, esta mantém-se sólida, sustentada por fatores que não mudam com ciclos políticos: segurança, qualidade de vida, crescimento do ecossistema tecnológico e confiança na valorização imobiliária de longo prazo. Hoje, os compradores internacionais chegam mais informados, mais seletivos e com objetivos muito claros. Lisboa deixou de ser uma descoberta para passar a ser uma escolha consciente. Ainda assim, decisões como o agravamento do IMT para não residentes, a complexidade do regime que substitui o RNH e a necessidade de reformulação do Golden Visa – sobretudo com o aumento para 10 anos do prazo de acesso à cidadania – introduzem desafios relevantes e fragilizam a competitividade do país.
No segmento residencial premium, o grande desafio continua a ser a escassez de oferta. Lisboa consolidou-se como um destino de referência neste segmento mas a subida continuada dos preços começa a colocar em risco a sua competitividade face a outros mercados europeus, num contexto de desaceleração ou mesmo de correção de preços em capitais como Londres e Paris. Sem nova oferta e com os preços pressionados em alta, o risco de deslocalização da procura é real.
É aqui que a desburocratização dos licenciamentos se torna absolutamente crítica. Processos longos e imprevisíveis continuam a travar investimento e a atrasar projetos durante anos. A digitalização e o recurso à inteligência artificial podem ser ferramentas decisivas para desbloquear este constrangimento.
Por fim, no imobiliário comercial, destaco o setor dos data centres. Portugal reúne condições únicas – energia mais barata, forte aposta em renováveis, conectividade e disponibilidade de terrenos – que o posicionam como alternativa competitiva aos mercados mais saturados do norte da Europa. A anunciada “estratégia nacional de data centres”, por parte do Governo português, poderá ser determinante para transformar esta vantagem estrutural em valor económico, conhecimento e liderança tecnológica. Portugal tem aqui uma oportunidade histórica que não deve desperdiçar.
O imobiliário precisa de continuidade, execução e decisões que resistam ao calendário político. 2026 pode marcar um novo recomeço para a evolução sustentada do setor.
David Moura-George,
Diretor-Geral da Athena Advisers
