Os bancos têm novas regras a partir de 01 de agosto quando emprestam dinheiro aos particulares, só devendo aprovar um crédito se a taxa de esforço de todos os empréstimos do cliente não superar 45% do rendimento.
As novas orientações resultam de uma recomendação macroprudencial do Banco de Portugal (BdP) que substitui uma anterior, de 01 de julho de 2018.
O novo documento define quais são os critérios mínimos a que os bancos têm de atender quando avaliam a capacidade de um cliente pagar um empréstimo antes da aprovação do financiamento.
Eis algumas perguntas e respostas sobre as novas regras.
A quem se aplicam estas regras?
A recomendação do BdP dirige-se a todas as instituições de crédito e sociedades financeiras com sede ou sucursal em Portugal, devendo ser seguida pelas entidades que estão autorizadas a conceder crédito no país pelo supervisor bancário.
As instituições devem aplicar critérios de gestão de risco adequados em todas as operações de crédito e, de acordo com a recomendação, têm de assegurar que dispõem dos meios adequados para implementar as orientações.
Quais são as principais alterações?
O BdP fez quatro alterações principais à recomendação de 2018.
Uma primeira diz respeito à percentagem do rendimento líquido mensal que um cliente pode alocar ao pagamento das prestações, que baixa de 50% para 45%.
O período máximo para o pagamento das prestações passa a ser de 40 ou 35 anos, continuando a variar em função da idade do devedor, mas apenas com dois escalões, em vez de três.
O BdP continua a recomendar que os bancos não concedam créditos à habitação destinados à compra, construção ou realização de obras em habitação própria e permanente superiores a 90% do valor do imóvel e de 80% no caso de créditos à habitação destinados a outras finalidades. No entanto, da recomendação desaparece a regra que permitia aos bancos emprestarem a 100% quando estivesse em causa a compra de um imóvel detido pelo próprio banco.
O banco central decidiu ainda que a recomendação deixa de fora do seu âmbito os contratos de locação financeira de bens imóveis (‘leasing’ imobiliário), apenas mantendo no seu perímetro a locação financeira de bens móveis (como automóveis).
Qual é o objetivo das novas regras?
O banco central pretende assegurar a estabilidade do sistema financeiro e evitar o endividamento excessivo dos cidadãos particulares e, como o supervisor detetou alguns riscos nos valores, no ritmo da concessão de crédito à habitação e no perfil dos clientes bancários, decidiu ajustar as regras para evitar problemas futuros.
No último ano e meio, houve um crescimento da concessão de crédito, os preços das casas aceleraram, verificou-se um aumento do rendimento disponível das famílias e como se perspetiva uma maior propensão para a concessão de empréstimos, o banco central quis atuar preventivamente, enquadra a vice-governadora do banco central Clara Raposo, num podcast oficial da instituição.
Observa-se também “um aumento da proporção de compradores de primeira habitação mais jovens, tipicamente associados a rendimentos mais baixos, e um reforço do recurso ao crédito para financiar a aquisição de habitação” que justifica um ajustamento das regras, refere o BdP.
O que muda na taxa de esforço?
A percentagem máxima do rendimento das famílias que pode ficar destinada ao pagamento do empréstimo da casa baixa de 50% para 45%. Este limite é calculado num cenário de maior esforço, em que há um agravamento das taxas de juro em 1,5 pontos percentuais.
O limite é calculado tendo em conta todas as responsabilidades de um cliente particular, englobando as eventuais prestações de todos os empréstimos de uma pessoa.
No podcast do BdP, a vice-governadora admite que esta alteração faça com que algumas famílias optem por comprar um imóvel ligeiramente mais barato.
Na recomendação, o BdP explica que esta redução pretende “conter o aumento do endividamento das famílias” e “reforçar a prudência na avaliação da capacidade financeira dos mutuários para o cumprimento das obrigações”.
Há exceções relativamente à taxa de esforço?
Sim. Em determinados casos, os bancos podem aprovar um crédito que prevê uma prestação com uma taxa de esforço superior a 45%.
As regras anteriores já permitam exceções, divididas por subcategorias, sendo que, a partir de agora, continuarão a existir exceções, podendo os bancos permiti-las em 10% dos créditos concedidos.
Com isso, o BdP pretende “preservar alguma flexibilidade para as instituições na aplicação” do limite dos 45%, “permitindo considerar outros mitigantes de risco que sejam justificadamente relevantes para a avaliação da solvabilidade dos mutuários”, justifica o banco central no texto da recomendação.
O que muda nas maturidades dos empréstimos?
Até agora, havia três escalões: o empréstimo concedido aos jovens até aos 30 anos podia ter uma maturidade de até 40 anos, na faixa etária acima de 30 e até 35 anos, o pagamento podia durar até 37 anos, e acima dos 35 anos a duração máxima podia ser de 35 anos.
Agora, passam a existir apenas dois escalões: as pessoas até aos 35 anos poderão pedir um empréstimo com uma maturidade de 40 anos, e as pessoas com mais de 35 anos podem pagar as prestações, no máximo, durante 35 anos.
A maturidade média tem sido de 30 anos, segundo dados do BdP.
As novas regras só se aplicam aos créditos habitação?
Não. A recomendação aplica-se quer aos novos contratos de crédito destinados à habitação (onde se inclui a compra de casa para habitação própria e permanente), quer aos créditos ao consumo.
No caso do crédito ao consumo, também há limites à maturidade dos empréstimos?
Sim. A recomendação prevê que o período máximo de cada novo contrato de crédito pessoal não possa ser superior a sete anos.
No caso dos créditos pessoais concedidos para as finalidades de educação, saúde e transição energética, a maturidade pode ir até dez anos.
Nos contratos de crédito automóvel, aplica-se o mesmo prazo, de dez anos.
A que situações se aplicam estas novas regras?
As alterações aplicam-se aos contratos de crédito cuja avaliação de solvabilidade do cliente bancário aconteça a partir de 01 de agosto.
A recomendação de 2018 aplica-se até 31 de julho, “a todos os contratos cuja avaliação da solvabilidade ocorra até essa data”, salvaguarda a recomendação.
O Banco de Portugal ouviu entidades externas antes de alterar as orientações?
Sim. Segundo a informação publicada no site do BdP, o supervisor bancário “consultou a Associação Portuguesa de Bancos (APB), a Associação Portuguesa de Leasing, Renting e Factoring (ALF), a Associação de Instituições de Crédito Especializado (ASFAC) e a Associação Portuguesa para a Defesa do Consumidor (DECO)”, bem como o Banco Central Europeu (BCE), o Comité Europeu do Risco Sistémico (CERS) e o Conselho Nacional de Supervisores Financeiros (CNSF), do qual estão representadas a a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) e a Autoridade de Supervisão de Seguros e Fundos de Pensões (ASF).
Qual o impacto no mercado?
O BPI prevê que as novas diretrizes do Banco de Portugal (BdP) para a concessão de empréstimos, em vigor a partir de agosto, levem a uma queda de 10% na produção de crédito do banco.
“Ouvi as declarações do presidente do BCP, que falou em 5% de impacto. No caso do BPI, será maior”, disse na sexta-feira o presidente executivo do BPI, João Pedro Oliveira e Costa, durante a conferência de apresentação de resultados semestrais, dizendo que “ultrapassará o impacto de 10% na contratação”.
Na véspera, durante a divulgação de resultados dos primeiros seis meses do ano, também o presidente executivo da Caixa Geral de Depósitos (CGD), Paulo Macedo, antecipou que a alteração das regras tenha um impacto de 10% do volume da produção de crédito do banco público.
Oliveira e Costa escusou-se a reagir às orientações do banco central, dizendo que não iria “comentar nada do que são as posições do supervisor”, nem a visão que o “senhor governador”, Álvaro Santos Pereira, tem sobre a concessão de crédito de habitação.
O gestor apenas referiu que não há qualquer problema com o crédito para a compra de casa, nem antevê que tal venha a acontecer no curto e no médio prazo, sublinhando que o tema que se coloca é a falta de oferta de imóveis, que diz exigir como prioridade a construção de mais habitação.
O Banco de Portugal decidiu restringir as regras de concessão de crédito depois de detetar alguns riscos nos valores, no ritmo da concessão de crédito à habitação e no perfil dos clientes bancários.
Segundo as novas recomendações, a percentagem máxima do rendimento das famílias que pode ficar destinada ao pagamento do empréstimo da casa baixa de 50% para 45%. Este limite é calculado num cenário de maior esforço, em que há um agravamento das taxas de juro em 1,5 pontos percentuais.
As orientações do banco central admitem exceções, permitindo que as instituições concedam um empréstimo com uma taxa de esforço superior, desde que isso só aconteça até 10% do montante total de créditos concedidos durante um semestre.
O administrador do BPI Francisco Matos lembrou que, até agora, a exceção permitia ir até 15% dos créditos e que, apesar disso, “em 2025 só existiu 6% de exceções”, quando a taxa de esforço podia ir até 50%.
Além deste ajustamento na taxa de esforço, as diretrizes trazem mudanças na definição das maturidades dos empréstimos.
A partir de 01 de agosto, haverá dois escalões: as pessoas até aos 35 anos poderão pedir um empréstimo com uma maturidade de 40 anos, e as pessoas com mais de 35 anos podem pagar as prestações, no máximo, durante 35 anos.
Até agora, existiam três escalões: o empréstimo concedido aos jovens até aos 30 anos podia ter uma maturidade de até 40 anos, na faixa etária acima de 30 e até 35 anos, o pagamento podia durar até 37 anos, e acima dos 35 anos a duração máxima podia ser de 35 anos.
O líder do BPI recomendou aos clientes que estão à procura de crédito à habitação, para que escolham uma modalidade de financiamento “com maior previsibilidade”, aconselhando “vivamente” a que olhem “mais para a taxa fixa”.
“Apesar de no curto prazo parecer que é mais caro, a médio prazo dá uma estabilidade ao orçamento familiar muitíssimo maior”, justificou o presidente executivo, João Pedro Oliveira e Costa, durante a apresentação de resultados do BPI, hoje em Lisboa.
Na modalidade de taxas mistas, em que há um período de taxa fixa seguido de taxas indexadas à Euribor (3, 6 ou 12 meses), normalmente a taxa fixa só dura dois ou três anos e “não sabemos muito bem o que é que é o futuro”, alertou o gestor.
Para o líder do BPI, “não é um sinal saudável” ver que há uma maior aposta nas taxas variáveis ou mistas neste momento.
As contratações com estas duas modalidades estão a crescer mais do que as celebrações de contratos com taxas fixas, disse.
“Tenho pena que a taxa fixa passe de 15% da contratação para 6%. Aumenta precisamente a taxa variável e a taxa mista, onde normalmente os bancos são mais competitivos a oferecer taxas ‘promocionais’”, descreveu.
Lusa
