O recente artigo de António Jaime Martins, Presidente do Conselho Superior da Ordem dos Advogados, veio dar visibilidade a uma preocupação amplamente sentida pelo setor imobiliário: a nova aplicação da taxa reduzida de IVA à construção para habitação representa um passo positivo para aumentar a oferta habitacional, mas continua excessivamente complexa na sua aplicação prática.
A intenção do legislador é louvável. Reduzir o custo da construção, aumentar a oferta e contribuir para atenuar a crise habitacional. Mas uma boa intenção não dispensa uma boa lei: clara, previsível e simples de aplicar. Infelizmente, o regime atualmente desenhado faz precisamente o contrário.
O promotor beneficia hoje de uma taxa reduzida de 6%, mas vive dependente de acontecimentos futuros: a venda ocorrer dentro de determinado prazo, o comprador utilizar o imóvel como habitação própria e permanente ou o arrendamento respeitar os limites legais. Se alguma destas condições falhar, o benefício desaparece retroativamente e surge a obrigação de regularizar o imposto, acrescido de juros.
Não é razoável responsabilizar um promotor por decisões tomadas anos depois por terceiros sobre os quais não exerce qualquer controlo. O Estado procura verificar antecipadamente condições que apenas podem ser confirmadas posteriormente e talvez esteja na altura de inverter a lógica. Em vez de um IVA “escondido” no preço da habitação, sujeito a múltiplas interpretações e verificações futuras, porque não criar um regime transparente e facilmente compreensível por todos?
A discussão pode ir ainda mais longe. À semelhança do que sucede na Bélgica e no Luxemburgo, na comercialização de imóveis em planta a aquisição poderia distinguir a compra do terreno, sujeita a IMT, da contratação da construção, sujeita a IVA. O comprador conheceria claramente o valor do terreno, da construção e dos impostos associados a cada componente. O IVA passaria a ser assumido diretamente pelo adquirente, criando uma ligação mais clara entre o benefício fiscal e o seu destinatário.
Mas existe uma alternativa mais simples, imediata e transparente. As habitações seriam comercializadas pelo valor base acrescido de IVA à taxa reduzida de 6%. Por exemplo: 500.000 euros + IVA à taxa de 6%. O comprador saberia exatamente quanto custa o imóvel e qual a componente fiscal associada à aquisição. Não haveria benefícios implícitos nem mecanismos complexos de monitorização por parte do promotor. Se o adquirente declarasse reunir os requisitos legalmente exigidos, caberia posteriormente à Autoridade Tributária verificar essa situação. Caso se concluísse que os pressupostos não foram cumpridos, notificaria diretamente o adquirente para regularizar a diferença entre a taxa reduzida e a taxa normal.
Seria uma solução mais justa e eficaz, mas é possível ir mais longe. Outra simplificação seria aplicar automaticamente a taxa reduzida aos primeiros 660.000 euros do valor do imóvel, ficando apenas o montante excedente sujeito à taxa normal. Numa habitação vendida por 900.000 euros, os primeiros 660.000 beneficiariam da taxa reduzida e apenas os restantes 240.000 seriam tributados à taxa normal. Evitam-se, assim, escalões artificiais e situações em que um euro de diferença altera radicalmente o enquadramento fiscal.
A experiência demonstra que quanto mais complexa é uma norma fiscal, maior é a litigância e a insegurança jurídica, e menores são os incentivos ao investimento. Em matéria de habitação, onde os projetos têm horizontes de vários anos e envolvem investimentos de dezenas ou centenas de milhões de euros, a previsibilidade é um ativo essencial.
Portugal precisa de construir mais casas. E, para isso, precisa de regras simples e previsíveis. Um regime fiscal eficaz não é aquele que tenta antecipar todas as situações imagináveis. É aquele que é facilmente compreendido por cidadãos, promotores, Autoridade Tributária e tribunais. O princípio deveria ser simples: IVA visível, regras objetivas e responsabilidade atribuída a quem beneficia do incentivo, com aplicação automática da taxa reduzida até ao limite definido pelo legislador. Tudo o resto acrescenta complexidade, risco e incerteza. E, numa matéria tão importante como a habitação, a palavra de ordem deveria ser apenas uma: simplificar!
David Carreira,
Direção-Geral da Thomas & Piron Portugal
