Numa manhã de junho, durante o fim de semana do Grande Prémio de Fórmula 1, milhares de adeptos da modalidade e turistas invadiram o Mónaco, o pequeno principado da Riviera Francesa. Ao longo do circuito de pouco mais de três quilómetros, logo após a curva 8, os visitantes circulavam pelo mais recente bairro do país: Mareterra, um empreendimento de luxo com cerca de seis hectares construído diretamente sobre o Mar Mediterrâneo.
Mesmo ao percorrer as praças junto à água de Mareterra, sob o Le Renzo — uma torre residencial de 17 andares desenhada pelo arquiteto italiano Renzo Piano, vencedor do Prémio Pritzker, para se assemelhar a uma embarcação fragmentada saída de um estaleiro — é possível observar os superiates ancorados ao largo da costa mediterrânica e as janelas do chão ao teto dos apartamentos acima.
“Há pelo menos mil milhões de dólares (€860 milhões) em iates naquela baía”, afirma Bernard D’Alessandri, secretário-geral do vizinho Monaco Yacht Club, enquanto observa a vista a partir de uma varanda. “E outros mil milhões aqui no porto.”
Mas o dinheiro gasto nesses superiates parece modesto quando comparado com aquilo que os compradores desembolsaram pelas casas em Mareterra. Todos os 130 apartamentos e moradias foram vendidos antes mesmo de o bairro — cuja construção demorou 11 anos e custou cerca de $2,3 mil milhões (€2 mil milhões) — estar concluído, em dezembro de 2024.
O projeto foi concebido pelo chefe de Estado do Mónaco, o príncipe Alberto II, e por Patrice Pastor, um bilionário local do setor imobiliário e o maior investidor de Mareterra. Desde o início, foi pensado como um clube ultrasseletivo, mesmo para os padrões do exclusivo mundo monegasco: cada um dos compradores originais foi pessoalmente entrevistado e aprovado por Pastor e por Guy Thomas Levy-Soussan, diretor-geral do projeto.
E os potenciais compradores não podiam delegar essas conversas nos seus assistentes. “Recusávamo-nos a falar com intermediários”, afirmou Levy-Soussan à revista Robb Report em 2023. “Se não consegue passar uma hora connosco para lhe apresentarmos o projeto, então não estamos interessados em que viva neste edifício.” Levy-Soussan e Pastor recusaram falar com a Forbes para este artigo.
Agora, algumas dessas propriedades originais já estão novamente no mercado, a preços significativamente superiores, menos de dois anos depois de terem sido concluídas. Devido ao secretismo em torno do projeto, não existem dados fiáveis sobre o número de revendas nem sequer sobre o preço médio.
Mas alguns apartamentos estão a ser colocados no mercado a valores próximos de $139.000 (€120.000) por metro quadrado, segundo agentes imobiliários locais — um prémio de 33% face ao que alguns compradores originais pagaram. As rendas mensais, entretanto, podem ultrapassar os $130.000 (€112.000).
Um apartamento de 525 metros quadrados no Le Renzo está atualmente à venda por $73 milhões (€63 milhões), o equivalente a cerca de $140.000 (€121.000) por metro quadrado — o dobro do preço das zonas mais exclusivas do Dubai.
“Temos recebido uma vaga de clientes vindos do Dubai”, afirma Silvio Piras, managing partner da mediadora Piras Real Estate. “As pessoas querem casas novas, grandes e modernas.”
Entretanto, as moradias — incluindo uma propriedade anunciada com seis quartos e 3874 metros quadrados, equipada com sala de provas de vinho, piscinas interior e exterior, spa, sauna, sala de massagens e cinema privado — deverão estabelecer novos recordes.
“Estas moradias são tão grandes que estamos a falar de mais de 200 milhões de euros como preço inicial”, afirma Florian Valeri, fundador da agência imobiliária Barnes Valeri Agency, referindo-se às propriedades sem vista para a água.
Para as sete moradias situadas à beira-mar — as únicas casas construídas diretamente sobre a linha costeira do Mónaco — os preços poderão ultrapassar os $290 milhões (€249 milhões), afirma. Outro agente imobiliário prevê que possam ser vendidas por cerca de $350 milhões (€301 milhões).
Alguns compradores com grande capacidade financeira estão dispostos a esperar até conseguirem adquirir uma dessas moradias à beira-mar, independentemente do preço.
“Tenho um cliente que perguntou pelas moradias em Mareterra e, até agora, existem apenas duas na segunda linha”, afirma Sufia Kiekbaeva, agente imobiliária da Magrey & Sons Monaco, acrescentando que tem conhecimento de pelo menos duas moradias e sete apartamentos atualmente à venda no bairro. “Ele continua a perguntar-me se consigo encontrar alguma coisa junto ao mar.”
A casa mais cara do mundo
Apesar de todo o secretismo, uma venda de grande dimensão em Mareterra já destruiu todos os recordes imobiliários mundiais.
Em abril, a Bloomberg revelou que o bilionário ucraniano Rinat Akhmetov tinha comprado, em 2021, um apartamento com 21 divisões e cinco pisos no topo do Le Renzo por cerca de $550 milhões (€473 milhões), estabelecendo o recorde da casa mais cara alguma vez vendida.
O recorde anterior pertencia ao antigo bilionário Pan Sutong, que pagou $319 milhões (€274 milhões) por uma casa de três pisos com vista para o campo de golfe Deep Water Bay, em Hong Kong, em 2017.
O valor pago por Akhmetov também é mais do dobro dos $240 milhões (€206 milhões) que Ken Griffin, fundador e CEO da Citadel, desembolsou em 2019 pelo seu penthouse em Manhattan, ainda a casa mais cara alguma vez vendida nos Estados Unidos.
Akhmetov pagou $219.200 (€188.500) por metro quadrado, aproximadamente o dobro dos $112.150 (€96.900) por metro quadrado pagos por Griffin e mais de três vezes o preço médio de uma casa no Mónaco, situado nos $66.735 (€57.300) por metro quadrado — um valor quase duas vezes superior ao da segunda cidade mais cara do mundo, Hong Kong.
O Mónaco há muito que atrai alguns dos mais ricos e famosos do planeta — de Winston Churchill e Ringo Starr a Lewis Hamilton e, naturalmente, Grace Kelly, estrela de Hollywood que se tornou princesa do Mónaco — graças à sua localização mediterrânica e a um regime fiscal extremamente favorável.
Com uma área e população inferiores às de Hoboken, no estado norte-americano de Nova Jérsia, o Mónaco é atualmente residência de pelo menos 29 bilionários, com uma fortuna conjunta de $167 mil milhões (€144 mil milhões). Outros cinco membros do exclusivo clube dos multimilionários são investidores em Mareterra ou possuem segundas residências no principado.
Entre os vizinhos de Akhmetov em Mareterra estarão o bilionário britânico do setor químico James Ratcliffe e os rivais da Fórmula 1 Max Verstappen e Charles Leclerc, que vivem em lados opostos do Le Renzo.
Os bilionários representam cerca de 0,07% dos 38.857 habitantes do Mónaco, fazendo do principado — simultaneamente país e cidade — o território com, de longe, a maior concentração de bilionários per capita do mundo: um por cada 1.340 habitantes.
É uma proporção superior à dos seus concorrentes mais próximos, a estância suíça de esqui de Gstaad e as Ilhas Caimão, nas Caraíbas. E o destino está a tornar-se ainda mais popular. No último ano, Guillaume Pousaz, fundador da Checkout.com, e os promotores imobiliários britânicos e bilionários Richard e Ian Livingstone mudaram-se todos para a pequena cidade-Estado. Esse número deverá continuar a aumentar, acrescenta Piras, que diz estar a verificar uma procura crescente, entre clientes presentes na lista Forbes World’s Billionaires, por propriedades em Mareterra.
Um refúgio para os ultra-ricos
Outra das grandes razões pelas quais o Mónaco se tornou, ao longo dos anos, um destino privilegiado para ricos e famosos é o seu estatuto de conhecido paraíso fiscal. Os residentes não pagam impostos sobre o rendimento, heranças, propriedade ou mais-valias — exceto os cidadãos franceses.
Para se tornarem residentes, os recém-chegados precisam de arrendar ou comprar uma casa, ou gerir uma empresa que possua imobiliário local, e depositar 500 mil euros numa conta bancária local. É também um dos países mais seguros do mundo, com um agente da polícia por cada 70 habitantes: “Mareterra surgiu no momento perfeito porque os investidores internacionais procuram estabilidade, segurança e valor a longo prazo”, afirma Ludmilla Raconnat Le Goff, delegada do Governo do Mónaco para a atratividade, responsável por reforçar o apelo do país junto de residentes estrangeiros.
Referindo-se à chegada de novos residentes através de Mareterra e à recente instabilidade no Médio Oriente, acrescenta: “O Mónaco não é apenas para as pessoas virem viver a sua melhor vida no casino. É também para quem quer viver uma vida tranquila e discreta num lugar seguro.”
É suficientemente seguro para que até os bilionários utilizem transportes públicos: “Apanhei o autocarro e vi o Sir Philip Green lá dentro”, recorda Russell Crump, corretor de iates, referindo-se ao bilionário britânico do setor do retalho, cuja mulher e filhos vivem no Mónaco.
O projeto que acrescentou território ao Mónaco
Filho de Grace Kelly e do príncipe Rainier III, Alberto II começou a delinear planos para expandir o Mónaco pouco depois de se tornar chefe de Estado soberano do principado, em 2005. O seu pai tinha liderado a última grande expansão do território, na década de 1970, quando mandou construir o bairro de Fontvieille em terrenos conquistados ao mar.
Ao contrário do pai, a visão do príncipe Alberto era construir um novo bairro ecológico sobre o Mediterrâneo. Mas teve de abandonar a ideia em 2009, na sequência da crise financeira global e perante críticas relacionadas com questões ambientais. Tentou novamente em 2013, desta vez escolhendo o nome Mareterra — uma combinação das palavras latinas para mar e terra — para simbolizar a união dos dois elementos.
O plano aumentaria o território do pequeno principado em 3%, para 0,8 milhas quadradas, acrescentando cerca de 15 acres de terreno. Em termos proporcionais, seria o equivalente a acrescentar quase todo o estado norte-americano do Oregon — ou cerca de dois estados do Mississippi — ao território continental dos Estados Unidos. Mas seria também um projeto extraordinariamente caro. Foi aí que entraram os investidores privados, responsáveis por financiar os custos do empreendimento e, ao mesmo tempo, gerar receitas fiscais significativas para o Estado.
Em 2015, o Governo assinou um acordo de concessão com a SAM L’Anse du Portier, uma empresa imobiliária então recém-criada, para construir Mareterra através de investimento privado e da unidade de obras públicas da Bouygues, o gigante francês da engenharia controlado pelos irmãos bilionários Martin e Oliver Bouygues.
Os irmãos Bouygues detinham 10% da empresa, enquanto os restantes 90% pertenciam à SCA Anse du Portier, o veículo de investimento apoiado por investidores privados. Nos termos do acordo, o projeto seria integralmente financiado por esses investidores, que ficariam também com todos os lucros, exceto os impostos sobre as vendas imobiliárias e um pagamento único de $460 milhões (€396 milhões) ao Estado.
Ao contrário de muitos outros empreendimentos imobiliários, que incluem unidades reservadas a cidadãos monegascos, todas as casas e apartamentos de Mareterra podiam ser vendidos no mercado livre.
As famílias e os bilionários por trás de Mareterra
Um pequeno grupo de famílias locais e financiadores internacionais abastados disponibilizou o capital necessário. O maior investidor foi Patrice Pastor, descendente da dinastia imobiliária Pastor, cujas raízes remontam a 1880, quando o seu bisavô, Jean-Baptiste, se mudou do norte de Itália para o Mónaco.
Jean-Baptiste acabaria por criar uma empresa de construção de sucesso, conhecida por erguer muitos dos edifícios altos do Mónaco, bem como o bairro costeiro de Larvotto.
A família alargada, atualmente dividida em vários ramos, terá na sua posse cerca de 15% de todo o parque habitacional residencial do Mónaco.
Além da participação de 26% em Mareterra, Patrice possui dezenas de propriedades no Mónaco, em Londres e na exclusiva localidade de Carmel-by-the-Sea, na Califórnia, integradas numa fortuna estimada em $5 mil milhões (€4,3 mil milhões).
Outra família de prestígio que investiu no projeto foram os Casiraghi, com uma participação de 10,5%. A família tornou-se uma presença constante no Mónaco desde a década de 1980, quando o empresário e socialite italiano Stefano Casiraghi casou com a princesa Carolina, irmã mais velha do príncipe Alberto.
Outros promotores imobiliários, incluindo Jean-Baptiste, primo de Patrice Pastor, o falecido Gerard Brianti e a família Lopez de la Osa, além do magnata cazaque Bulat Utemuratov e dos irmãos bilionários suíços Giammaria e Mario Germano Giuliani, detinham igualmente participações entre 5% e 10%.
Onze anos para construir um novo bairro sobre o mar
O primeiro passo na construção de Mareterra consistiu em proteger e relocalizar espécies marinhas. Depois, em 2017, os trabalhadores começaram a dragar sedimentos poluídos do fundo do mar.
De seguida, os promotores construíram em Marselha 18 enormes blocos de betão, conhecidos como caixões — cada um com cerca de 26 metros de altura e um peso de 11 mil toneladas — que foram posteriormente rebocados através do Mediterrâneo até ao Mónaco. Instalados sobre um aterro submarino, formaram uma barreira de proteção em torno dos cerca de seis hectares de novo terreno que dariam origem ao empreendimento.
A construção dos edifícios residenciais, moradias, praças e jardins começou em 2020 e ficou concluída em dezembro de 2024, cerca de seis meses antes do previsto.
A maioria dos compradores está satisfeita. Ou gosta tanto das propriedades que não tem qualquer intenção de vender, ou procura obter um lucro substancial à medida que os preços e a procura continuam a aumentar. “Mesmo que tivessem duplicado o tamanho de Mareterra, tudo teria sido vendido na mesma”, afirma Irene Luke, co-managing partner do escritório da Savills no Mónaco.
Os investidores podem estar ainda mais satisfeitos. O empreendimento gerou mais de $6,6 mil milhões (€5,7 mil milhões) em vendas imobiliárias, valor mais do que suficiente para recuperar os custos de construção, uma emissão obrigacionista de $1,2 mil milhões (€1 mil milhão), além de mais de $1,8 mil milhões (€1,5 mil milhões) em impostos e pagamentos de concessão ao Governo do Mónaco.
Segundo documentos financeiros anteriormente não divulgados, apresentados no Luxemburgo por um dos investidores, a empresa responsável pelo desenvolvimento de Mareterra registou um lucro líquido de $3 mil milhões (€2,6 mil milhões) em 30 de junho de 2025 — apenas seis meses depois da entrega do projeto — que foi distribuído pelos investidores: “Quando se entrega algo genuinamente distinto, o mercado responde em conformidade”, afirmou Utemuratov à Forbes. “Para além do resultado financeiro, existe uma verdadeira satisfação em ter apoiado um empreendimento que se tornou um marco para o Mónaco e para a região.”
O novo bairro reforçou também o apelo do Mónaco junto da classe mais abastada do mundo, sobretudo numa altura em que um dos seus principais concorrentes, o Dubai, foi arrastado para a guerra com o Irão: “No Dubai não se pagam impostos e é fácil obter residência, e é possível abrir uma conta bancária em três horas, enquanto aqui talvez demore um mês”, afirma Marilyn Schellino, diretora de vendas da mediadora Miells Christie’s. “Mas aqui existe estabilidade. Nunca teremos o Irão do outro lado do mar.”
Texto original aqui. Artigo traduzido e editado por Paulo Marmé.
