A informação sobre o mercado imobiliário existe, mas está dispersa por diferentes plataformas, fontes e instrumentos de consulta. Para quem procura avaliar um imóvel, analisar o potencial construtivo de um terreno ou identificar oportunidades de investimento, reunir e interpretar esses dados pode tornar-se um processo complexo. Foi a partir desta realidade, identificada ao longo de mais de 17 anos de atividade na arquitetura e no desenvolvimento imobiliário, que o gabinete de arquitetura Mutant decidiu criar a IMOX.
Desenvolvida por iniciativa da Mutant, a plataforma pretende ir além da tradicional pesquisa de imóveis, integrando ferramentas de gestão de património, análise urbanística e financeira e acompanhamento do mercado.
O projeto será apresentado na Web Summit (que se realiza de 9 a 12 de novembro de 2026), numa fase em que a equipa procura validar a sua proposta de valor, estabelecer parcerias e preparar o caminho para uma eventual expansão internacional. Em entrevista à Forbes Portugal, Daniel Capela Duarte e José Pedro Pereira explicam a origem da ideia, o funcionamento da plataforma e a ambição de tornar a inteligência imobiliária mais acessível.
Sendo a Mutant um gabinete de arquitetura, o que significa o lançamento deste novo serviço? Vão passar a ser também uma agência imobiliária?
Daniel Capela Duarte (DCD): Não. A IMOX nasce da experiência acumulada ao longo de mais de 17 anos na Mutant, onde acompanhamos diariamente projetos de arquitetura, operações de investimento e desenvolvimento imobiliário. Ao longo deste percurso, identificámos uma dificuldade comum a praticamente todos os intervenientes do setor: a informação existe, mas encontra-se dispersa, é difícil de interpretar e nem sempre está acessível a quem precisa de tomar decisões.
José Pedro Pereira (JPP): É precisamente para colmatar esta necessidade que surge a IMOX, uma empresa tecnológica autónoma, que pretende facilitar o acesso à informação e apoiar a análise e a tomada de decisão no mercado imobiliário.
DCD: Não se trata, portanto, de alargar a atividade da Mutant à mediação imobiliária, mas de desenvolver uma solução tecnológica que ajude a analisar património, compreender o potencial dos imóveis e identificar oportunidades de investimento.
DCD: No fundo, a arquitetura ensinou-nos a compreender o potencial dos imóveis e com a IMOX queremos dar um passo além: ajudar a identificar o valor dos imóveis e terrenos e as oportunidades de investimento que podem representar.
A plataforma pretende reunir informação hoje dispersa. Como funciona na prática e que tipo de dados trabalham?
JPP: A IMOX foi concebida para transformar dados complexos em informação simples, visual e útil para a tomada de decisões.
DCD: Com a pós-graduação em gestão imobiliária foi possível realizar uma aproximação à componente técnica que suporta os players do mercado, tornando-se evidente que existem carências efetivas no recurso a ferramentas de análise e gestão. A plataforma organiza-se em três grandes áreas: Portfolio, Analytics e Market.
O “Portfolio” permite organizar e acompanhar o próprio património imobiliário, reunindo informação sobre ativos, valores, rendimentos, despesas e evolução patrimonial.
Já o “Analytics” é a vertente de inteligência imobiliária, onde cruzamos a informação territorial, urbanística, demográfica, económica e de mercado para apoiar a avaliação de imóveis e a análise de oportunidades de investimento com a possibilidade de emissão de relatórios urbanísticos e financeiros em tempo real.
Por último, o “Market” pretende aproximar os diferentes intervenientes do setor, criando oportunidades de ligação entre proprietários, investidores, promotores e profissionais.
O mercado imobiliário concentra-se na compra e na venda. Nós queremos valorizar tudo o que acontece entre esses dois momentos. Na prática, queremos que o utilizador consiga analisar um imóvel, compreender o seu potencial, estudar diferentes cenários de investimento e identificar oportunidades a partir de uma única plataforma.
JPP: De modo a manter os utilizadores informados, a IMOX disponibiliza notícias do mercado internacionais, nacionais e também focadas nas zonas onde cada utilizador tem património ou interesse em investir. Desta forma, alterações ao PDM, novas infraestruturas e outros desenvolvimentos relevantes ficam sempre no radar.
DCD: O nosso objetivo não é disponibilizar mais informação. É transformar informação em conhecimento e conhecimento em decisões.
A quem se destina?
DCD: A plataforma foi pensada para um mercado bastante abrangente, porque acreditamos que o acesso à informação imobiliária não deve ser exclusivo dos grandes investidores ou das empresas com maior capacidade financeira.
Destina-se, portanto, a vários perfis de utilizadores: desde proprietários que pretendem conhecer e gerir melhor o seu próprio património, a investidores que procuram novas oportunidades, a promotores imobiliários que necessitam de avaliar a viabilidade de operações, até a profissionais como arquitetos, consultores, mediadores, instituições financeiras e gestores de ativos.
JPP: Naturalmente, as necessidades variam consoante os objetivos de cada um. Enquanto um proprietário poderá querer acompanhar a valorização do seu apartamento, um promotor poderá analisar o potencial construtivo de um terreno ou comparar cenários de investimento numa determinada localização.
“A nossa ambição é democratizar o acesso à inteligência imobiliária”
A nossa ambição é democratizar o acesso à inteligência imobiliária, tornando as ferramentas de análise e apoio à decisão mais acessíveis, intuitivas e úteis para diferentes perfis de utilizadores.
O desenvolvimento foi feito com mais empresas ou é exclusivamente vosso?
DCD: A IMOX é um projeto de iniciativa própria, desenvolvido a partir de uma visão e de um conhecimento do setor que fomos consolidando ao longo de cerca de duas décadas.
A conceção do produto, a definição das funcionalidades, a estrutura dos módulos e a metodologia de análise imobiliária têm sido conduzidas internamente, beneficiando da experiência da Mutant nas áreas da arquitetura, urbanismo e investimento imobiliário.
JPP: Naturalmente, o desenvolvimento de uma plataforma tecnológica exige competências complementares. Por isso, trabalhamos com parceiros especializados na implementação tecnológica e programação. Acreditamos que a inovação resulta precisamente desta combinação: conhecimento profundo de um setor, capacidade de identificar problemas reais e utilizar a tecnologia para desenvolver soluções.
DCD: Em boa verdade, a IMOX não nasceu de uma oportunidade tecnológica à procura de aplicação. Nasceu de um problema concreto à procura de uma solução.
Como é recolhida e tratada a informação do PDM e de avaliação, e que garantias há de fiabilidade e atualização?
JPP: Esta é uma das questões mais importantes do projeto, porque sabemos que a credibilidade de uma plataforma de inteligência imobiliária depende diretamente da qualidade e fiabilidade da informação que disponibiliza. Por isto, trabalhamos com diferentes fontes de informação, incluindo dados públicos, informação estatística, instrumentos de gestão territorial e referências de mercado, procurando estruturar e cruzar esses elementos de forma coerente.
DCD: No caso dos Planos Diretores Municipais (PDM), a aplicação espelha a informação atualizada dos diferentes PDMs e regulamentos com o objetivo de identificar condicionantes e potencialidades. A grande vantagem é a concentração dos vários regulamentos numa única plataforma.
Relativamente à avaliação imobiliária, desenvolvemos uma metodologia que cruza três abordagens tradicionalmente utilizadas no setor: o método comparativo de mercado, o método do custo e o método do rendimento. A conjugação destas perspetivas permite obter uma análise mais fundamentada, reduzindo a dependência de um único indicador.
“Desenvolvemos uma metodologia de avaliação imobiliária que cruza três abordagens tradicionalmente utilizadas no setor: o método comparativo de mercado, o método do custo e o método do rendimento”
A atualização da informação e a rastreabilidade das fontes são aspetos prioritários para garantir a transparência do processo. Queremos que o utilizador compreenda não apenas o valor apresentado, mas também os critérios que contribuíram para esse resultado.
JPP: A tecnologia deve apoiar a decisão, sem criar uma falsa sensação de certeza. Por isso, assumimos a transparência metodológica e a validação técnica como princípios fundamentais da IMOX.
O que distingue a IMOX das soluções existentes? Qual a principal vantagem competitiva?
JPP: Atualmente, existem várias plataformas de divulgação imobiliária e ferramentas de avaliação. No entanto, muitas respondem a necessidades específicas e funcionam de forma relativamente independente.
A nossa proposta integra todas essas diferentes dimensões num único ecossistema.
A IMOX acompanha todo o processo de decisão imobiliária: conhecer um ativo, analisar o seu valor, compreender o contexto territorial e económico, estudar cenários de investimento, gerir património e estabelecer ligações com potenciais parceiros ou investidores.
DCD: Acreditamos que a nossa principal vantagem competitiva está na origem do projeto uma vez que a IMOX está a ser desenvolvida por quem trabalha diariamente com os desafios reais do imobiliário, desde a interpretação de um terreno até à concretização de um empreendimento.
“Conhecemos os desafios no terreno e estamos a desenvolver uma ferramenta que responde às necessidades que identificamos na nossa própria atividade”
Esta é, sem dúvida, a nossa grande vantagem: a IMOX está a ser desenvolvida por quem trabalha diariamente no setor imobiliário, desenha projetos de arquitetura e acompanha os respetivos processos de licenciamento. Conhecemos os desafios no terreno e estamos a desenvolver uma ferramenta que responde às necessidades que identificamos na nossa própria atividade.
Não queremos ser uma plataforma onde se procuram imóveis. Queremos ser uma plataforma onde se compreende o imobiliário.
A Web Summit visa tornar o projeto internacional? O que pretendem concretamente?
DCD: A participação na Web Summit representa um marco importante no percurso da IMOX e, sobretudo, uma oportunidade para apresentar o projeto num contexto internacional de tecnologia, inovação e investimento.
Nesta fase, o nosso principal objetivo é dar a conhecer a plataforma, validar a proposta de valor junto de diferentes perfis de utilizadores e estabelecer contactos com potenciais parceiros tecnológicos, estratégicos e financeiros.
“Nesta fase, o nosso principal objetivo é dar a conhecer a plataforma, validar a proposta de valor junto de diferentes perfis de utilizadores”
A internacionalização faz parte da nossa visão, mas queremos construir esse percurso de forma sustentada. O mercado português é o nosso ponto de partida e também um excelente contexto para desenvolver, testar e aperfeiçoar a solução.
JPP: Acreditamos, contudo, que os desafios que identificámos não são exclusivos de Portugal. A fragmentação da informação, a dificuldade em avaliar oportunidades e a necessidade de tomar decisões mais fundamentadas são realidades presentes em muitos mercados.
A Web Summit permite-nos precisamente testar essa dimensão internacional e perceber de que forma a IMOX poderá evoluir para outros países.
Quais as ambições para os próximos anos (utilizadores, modelo de negócio, expansão)?
JPP: A nossa ambição é consolidar a IMOX como uma plataforma de referência na área da inteligência imobiliária, começando pelo mercado português e criando condições para uma futura expansão internacional.
Numa primeira fase, queremos construir uma comunidade sólida de utilizadores, desde proprietários particulares a investidores, promotores e profissionais do setor. Mais do que crescer rapidamente em número de utilizadores, queremos garantir que a plataforma oferece valor real, que é utilizada de forma recorrente e que se torna uma ferramenta de confiança para a tomada de decisões.
DCD: O modelo de negócio será assente numa combinação de subscrições, serviços de análise especializados e funcionalidades ajustadas às necessidades dos diferentes perfis de utilizador. Pretendemos criar uma solução acessível a quem gere um único imóvel, mas suficientemente robusta para responder às exigências de investidores e empresas com grandes portefólios.
A médio prazo, queremos reforçar a integração de inteligência artificial, desenvolver novas ferramentas de análise preditiva e estabelecer parcerias estratégicas que permitam ampliar a qualidade e a abrangência da informação disponibilizada.
“A expansão internacional é uma ambição natural”
A expansão internacional é uma ambição natural, mas acreditamos que o crescimento deve ser acompanhado por consistência tecnológica, credibilidade e conhecimento dos mercados.
Não queremos construir apenas uma plataforma com muitos utilizadores. Queremos criar uma ferramenta que se torne indispensável para quem toma decisões no setor imobiliário.
