Três de Março, onze da manhã. Lisboa é brindada com mais um dia primaveril e do cimo do Parque Eduardo VII a paisagem cativa quem por ali passa. Claude Berda é um desses contemplados. Mas ao contrário de um turista, que fica anestesiado pela beleza da vista, veste a pele de empreendedor, e perante o cenário pergunta-se sobre como capitalizar aquele “activo”. Foi o que aconteceu com o multimilionário francês em 2015, numa visita ao bairro da Graça, no centro histórico de Lisboa, e que o convenceu a começar a investir em Portugal.
Naquela manhã, Berda tinha encontro com a FORBES ali ao lado do Parque, no 203 da Rua Castilho, para mostrar como se ganha dinheiro com a beleza de Lisboa e de Portugal. Na torre projectada pelo arquitecto Tomás Taveira na década de 1970, que já hospedou os serviços centrais do ministério da Agricultura, irá nascer um condomínio de luxo de 13 andares com garagens, spa, duas piscinas comuns e uma privada no terraço da penthouse. “É isto que eu faço: apartamentos exclusivos, únicos. Não vai encontrar nada igual a isto”, diz Berda. Tomara, com 250 m2 de área útil e mais 200 m2 de terraço sobre Lisboa, a penthouse será o novo marco das casas de luxo na capital ao ter um preço de venda estimado próximo dos 9 milhões de euros.
Dividido em duas dezenas de apartamentos com dois e três quartos, que começarão a ser comercializados em planta nos próximos meses, o “Castilho 203”, adquirido por 12,5 milhões de euros à ESTAMO – a “imobiliária” do Estado -, é apenas um dos seis empreendimentos que o 71.º homem mais rico de França tem em andamento em terras lusas. No total, somam 100 milhões de euros de investimento divididos por Lisboa, Comporta e Algarve. Até ao final do Verão, Berda espera fechar mais alguns negócios que o levarão a aumentar a fasquia para 400 milhões de euros, um montante equivalente a 6,5% da totalidade do investimento estrangeiro realizado em Portugal no ano passado.
“Gosto muito de Portugal e dos portugueses, e cada vez que venho cá, levo mais umas razões para fundamentar a minha opinião”, refere Claude Berda, que conta já com 13 empreendimentos imobiliários em Portugal.
ARMADA ESTRANGEIRA
Nos próximos 12 meses, Berda será o maior investidor particular estrangeiro em Portugal, mas não será o único. “Há uma conjunção de factores a puxar pelo mercado imobiliário”, diz Patrícia Barão. Para a especialista da consultora imobiliária JLL para o mercado residencial, a melhoria da economia que se começou a verificar em 2014, a nova lei do arrendamento urbano aprovada em 2012, os benefícios fiscais em matéria de investimento em reabilitação e o crescimento do turismo nos últimos anos geraram um cocktail perfeito, tanto para os fundos de investimento como para particulares estrangeiros em busca de oportunidades de diversificação dos seus activos. No ano passado, 65% das transacções intermediadas pela JLL foram realizadas com estrangeiros.
De acordo com os dados do Banco de Portugal, em 2016, o investimento directo estrangeiro em actividades imobiliárias, tais como as que Berda está a desenvolver, ascendeu a 6,2 mil milhões de euros, um valor que representa um aumento de 50% face a 2014. “O investimento estrangeiro está a ser um dos grandes responsáveis pela retoma do sector”, refere Luís Lima, presidente da Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP). Luís sustenta estes valores na popularidade dos programas da captação de investimento criados, como seja o regime fiscal para Residentes Não Habituais (RNH) e o programa de Autorização de Residência para Actividades de Investimento (ARI).
Berda não está particularmente interessado em qualquer dos programas. Não que o francês seja imune aos benefícios fiscais, pelo contrário. Em 2013 mudou-se para a Suíça por razões fiscais e dois anos mais tarde para Bruxelas, na Bélgica, pelas mesmas razões. No entanto, uma vez que é comunitário e tem as empresas domiciliadas no Luxemburgo, a única motivação que o poderia levar a estabelecer residência em Portugal é a inexistência de imposto sucessório – mas também não há na Bélgica.
Porém, Berda não esconde que o actual regime fiscal para estrangeiros seja um dos pretextos pelo qual veio investir em Portugal. “São um bom encorajamento para os estrangeiros, sobretudo para os reformados franceses”, diz, referindo a nacionalidade a título de exemplo. “Tenho consciência de que os apartamentos que estou a construir e a reabilitar serão adquiridos sobretudo por estrangeiros”, confessa.
A PORTA DOURADA
Criado em 2012 pelo então vice-primeiro ministro Paulo Portas, o programa ARI que viria a ficar conhecido como “Visto Gold”, foi pensado para atrair capital estrangeiro. Na prática, o ARI consiste na atribuição do título de residente aos estrangeiros que transfiram mais de 1 milhão de euros para o país, criem 10 postos de trabalho ou adquiram bens imóveis num montante igual ou superior a 500 mil euros.
Cinco anos depois do lançamento do programa, o balanço é positivo: até Janeiro, o Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) tinha contabilizado 4423 autorizações de residência para investimento, que resultaram na captação de 2,7 mil milhões de euros, 2,4 mil milhões dos quais via aquisição de imóveis, sobretudo, oriundos da China.
Yingjie Wen é um exemplo da presença asiática em Portugal. Com mais cinco sócios, entre eles Yonggang Zheng, presidente da Shan Shan Holding (o maior fabricante chinês de baterias de lítio), juntou 170 milhões de euros e criou a Level Constellation. Em três anos, a empresa reabilitou quatro edifícios no centro de Lisboa, num investimento total de 30 milhões de euros, tendo já realizado 70 milhões de euros em vendas. “A política dos golden visa é muito boa para nós”, diz Wen.
Para Pedro Vicente, director-geral da Level Constellation, o escândalo de corrupção que afectou membros do Governo e do SEF retraiu o investimento chinês no país. “No início, a maioria dos clientes tinha nacionalidade chinesa, mas nos últimos tempos tem-se notado uma grande diversificação de nacionalidades”, diz. Na JLL, por exemplo, em 2016, os brasileiros (14%) foram os maiores investidores, seguidos pelos franceses (7%) e só depois
os chineses (3%).
José Pedroso de Melo, coordenador da área fiscal da SRS Advogados, testemunha o crescimento do interesse dos brasileiros no mercado imobiliário de luxo, muito por conta dos “Vistos Gold”. “Temos sido bastante procurados no âmbito dos dois programas, com destaque para os brasileiros no caso do ARI, e para os franceses, no caso do RNH”, afirma, sublinhando, no entanto, que a sua sociedade de advogados fez um esforço de promoção junto do mercado brasileiro.
Bernardo Lobo e Paula Cury, são um exemplo da onda brasileira que tem chegado ao país. No entanto, no prédio onde vive este casal de brasileiros, no “Park Avenue”, promovido pela Level Constellation, têm vizinhos russos, libaneses, sírios, turcos, entre outros, num total de 11 nacionalidades
diferentes.
Apesar de existir consenso sobre o efeito do ARI na dinâmica do mercado, o peso do programa no bolo total não é tão significativo como parece. Segundo as contas de Joaquim Montezuma, professor do Instituto Superior de Economia e Gestão (ISEG) e director da consultora ImoEconometrics, “assumindo que cada compra tem um valor mínimo de 500 mil euros, o programa foi responsável por cerca de 1% das transacções realizadas nos últimos quatro anos”. E, se for considerado em volume, o programa é responsável por 5,5% dos 48,8 mil milhões de euros transaccionados no mercado imobiliário nacional entre o início de 2012 e o terceiro trimestre de 2016, de acordo com os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Para o professor, “o grande mérito do programa foi ter colocado Portugal no mapa do investimento mundial.”
Em 2016, o investimento directo estrangeiro em actividades imobiliárias ascendeu a 6,2 mil milhões de euros, um crescimento de 50% face a 2014.
REABILITAÇÃO DE UM SECTOR
Para compreender a conjuntura que se vive actualmente no imobiliário de luxo em Portugal é necessário avaliar todas as peças do puzzle. O RNH, iniciado três anos antes do ARI, foi a primeira pedra. “Julgo que este programa terá tido um maior impacto no imobiliário de habitação, sobretudo no segmento da segunda habitação, entre britânicos e franceses, e em particular nas regiões de Lisboa, Porto e Algarve”, afirma Montezuma.
O RNH é um regime fiscal desenhado para convencer estrangeiros a estabelecer residência em Portugal através da isenção total de tributação durante uma década, no caso de rendimentos de pensões obtidas no estrangeiro, e parcial – taxa única de 20% – sobre rendimentos obtidos em solo nacional em actividades consideradas de elevado
valor acrescentado. Nos primeiros anos, o regime teve pouca adesão, mas em 2012, com o ARI, a nova lei das rendas e os benefícios fiscais direccionados para a reabilitação urbana, o RNH ganhou fôlego. Em conjunto, as quatro medidas deram um novo impulso ao mercado imobiliário, sobretudo no segmento mais exclusivo, conhecido como prime.
Com regimes fiscais favoráveis para os promotores e para os clientes finais, e perante os preços ainda deprimidos pela crise económica que o país atravessou, o investimento estrangeiro começa a chegar via ARI em 2013, e é canalizado para a reabilitação de edifícios nos centros das grandes cidades do país, até então presos a contratos de arrendamento antigos. Só nesse ano, são reabilitados 321 imóveis no centro de Lisboa e 129 no Porto, e o volume de transacções volta a aumentar depois de atingir o valor mais baixo do século no ano anterior – e o número de adesões ao ARI e ao RNH dão o primeiro grande salto. Estavam finalmente reunidas as condições do lado da oferta e da procura para estimular o mercado.
Devido à localização dos prédios reabilitados, o segmento prime é o mais privilegiado. Em Lisboa, 34% das transacções realizadas no ano passado foram concretizadas por preços superiores a 4 mil euros por m2 – valor de partida de uma habitação considerada de luxo. Depois, nos anos seguintes, a recuperação da economia, o marketing à volta da marca Portugal e o turismo fizeram o resto.
Do ponto de vista de um investidor, a fiscalidade é sempre um factor a ter em conta, mas para quem compra uma casa numa óptica de estabelecer residência, que implica passar parte do ano no país, há factores bem mais importantes a considerar. “Existem programas com intuitos semelhantes [ao ARI] em muitos países europeus, mas com formatos bastante diversos, havendo mesmo o caso de Malta que oferece cidadania ao fim de um ano de residência. Não diria que o nosso é o mais competitivo”, afirma José Pedroso de Melo.
Para o advogado, o que torna o país apelativo ao capital estrangeiro é a conjugação de factores como o custo de vida, o preço dos imóveis, o clima, a facilidade de comunicação e a segurança. Bernardo e Paula comprovam a tese do fiscalista.
Depois de viver algum tempo em casas arrendadas em Lisboa, o casal de brasileiros decidiu comprar um apartamento no “Park Avenue” da Level Constelattion, e confessa que a obtenção do “Visto Gold” foi um dos propósitos para a concretização do negócio, porque lhes permite evitar a renovação trimestral do visto e dá direito à nacionalidade e a passaporte português a partir do sexto ano após o investimento. “É muito tranquilo viver aqui. O clima é bom. Tem Inverno, mas não é muito rigoroso, e as pessoas são muito educadas, nada como no Brasil”, diz Bernardo, referindo-se à segurança e à hospitalidade dos portugueses. “Até posso dirigir de vidro aberto”, exclama.
Berda tem a mesma sensação de tranquilidade em relação a Portugal. Oriundo de países onde se vive muito a pressão do terrorismo, diz que se sente seguro e em casa. “A minha família teve muitos empregados portugueses e eu, na Suíça, tenho mais de mil. Gosto muito de Portugal e dos portugueses. Cada vez que venho cá levo mais umas razões para fundamentar a minha opinião”, confessa. Roland Berda, o filho mais velho do multimilionário francês, já tem investimentos em Portugal. Aliás, parte da responsabilidade dos actuais investimentos de Claude Berda devem-se à prospecção de mercado do filho. “Se tiver em conta o que o Roland está a fazer, posso dizer que a família tem em curso 13 empreendimentos imobiliários em Portugal”, afirma.
No caso do investimento chinês, não se pode dizer que existam laços culturais ou históricos significativos, como em relação a França, mas os últimos anos têm reescrito uma nova realidade. As participações adquiridas na EDP – Energias de Portugal e na Redes Energéticas Nacionais (REN), em 2011 e 2014, respectivamente, e posteriormente
no sector da saúde, da banca e dos seguros, são exemplos da abertura. “Somos bem-recebidos aqui”, diz Wen, sublinhando a importância da grande dimensão da comunidade de investidores chineses em Portugal. “Somos todos amigos e conhecemo-nos todos, o que facilita e dá mais confiança a novos investimentos”, explica. Além disso, Wen sublinha também a facilidade de comunicação. “Em Espanha, por exemplo, preciso de um tradutor, porque os espanhóis não falam inglês. Aqui não é preciso”, refere.
Vive-se uma fase propícia a recordes. No Chiado, em pleno centro de Lisboa, já foi comercializado um apartamento por 20 mil euros o m2.
BOA VIDA E BONS NEGÓCIO
A qualidade de vida que o país proporciona também é um factor a ter em conta. Lisboa, por exemplo, é a 43.ª melhor capital do mundo para se viver, segundo o estudo “Quality of Living” elaborado pela consultora Mercer, à frente de cidades como Nova Iorque (44.ª) e Madrid (45.ª), o que somado a um custo de vida mais baixo é um trunfo para potenciais imigrantes ricos. A actriz Mónica Bellucci, o ex-futebolista Eric Cantona, e os designers Christian Louboutin e Patrick Starck são apenas alguns casos de figuras famosas que escolheram Portugal como segunda ou até primeira casa, e com isso contribuem para promover o país entre a nata da sociedade mundial.
Com tanta e boa publicidade, o mercado imobiliário ganhou um novo élan com o boom do turismo, cujas receitas têm crescido a um ritmo de dois dígitos. No ano passado, foram mais de 12,6 mil milhões de euros, mais 10,7% que no ano anterior. “O sector do turismo beneficia de um ciclo virtuoso que está a contribuir para a visibilidade do país perante os investidores estrangeiros”, explica Carlos Penalva, sócio da promotora imobiliária Quintela e Penalva.
Com o turismo, além de uma residência, ter uma casa em Lisboa ou no Porto passa a ser um potencial negócio que vem acrescentar ainda mais valor ao investimento. Foi o que viu o pai de Paula, que optou também por adquirir um imóvel no mesmo prédio da filha. “Ele comprou para ter casa cá e numa óptica de investimento”,
diz Paula, adiantando que o apartamento está a ser preparado para colocação nas plataformas on-line Airbnb e Booking, e que Bernardo será o gestor do negócio.
Segundo dados da Associação de Alojamento Local em Portugal, só em Lisboa, há mais de 5 mil unidades de alojamento local, um sexto do total do país. “No arrendamento de curta duração, é possível conseguir taxas de rendibilidade na ordem dos 5%, enquanto no arrendamento tradicional, de longo prazo, o retorno fica-se pelos 3%”, diz Patrícia. Segundo a especialista, têm chegado à JLL investidores particulares que, perante o retorno próximo de zero actualmente oferecido pela banca nos produtos de aforro mais conservadores, querem investir em imobiliário para rentabilizar as poupanças pessoais. Este fenómeno também tem contribuído para atrair estrangeiros.
Na Estoril Capital Partners, uma promotora imobiliária nacional que tem como parceira a norte-americana Oaktree Capital Management, uma das maiores sociedades gestoras norte-americanas de fundos imobiliários, dois dos nove empreendimentos em curso – Duque de Loulé 42 e Boavista 62 – foram quase integralmente adquiridos para arrendamento. “O centro da cidade é muito procurado por investidores que procuram uma opção de rendimento”, explica Gonçalo Cadete, um dos quatro sócios-gerentes. Ainda assim, a procura por rendimento não é a principal motivação dos compradores.
O mulmilionário francês, por exemplo, não gosta. “A ideia é fazer promoção pura. As pessoas compram e depois arrendam se quiserem”, diz José Botelho, responsável pela Vanguard Properties, a empresa constituída por Berda para albergar os investimentos em Portugal. Já na Level Constellation, Pedro Vicente explica que somente 30% a 40% dos clientes da empresa optam por arrendar as habitações.
MERCADO DE LUXO
Perante a convergência dos factores referidos, o mercado imobiliário tem-se revelado muito generoso. “Estamos a atravessar um momento único. Julgo mesmo que deverá ser o melhor de sempre”, refere José Botelho. De acordo com o Índice de Preços Residenciais da Confidencial Imobiliário, em 2016, o preço das casas em Portugal Continental valorizou 7,1%. Segundo Ricardo Guimarães, director da Confidencial Imobiliário, “os preços sobem
há 18 meses de forma ininterrupta”.
No segmento prime, os centros das cidades de Lisboa e do Porto são as zonas mais procuradas, seguidas pela região do Estoril e de Cascais. É, aliás, no Estoril que se encontram as habitações mais caras. Frederico Abecassis, gestor da imobiliária Luxus em Cascais, revela à FORBES que tem em carteira um palacete na zona para venda por 30 milhões de euros. “Os vendedores exigem muita descrição e privacidade. São negócios que raramente são publicitados”, diz. Para visitar o imóvel é necessário assinar um termo de confidencialidade.
Vive-se uma fase propícia a recordes. No Chiado, em pleno centro de Lisboa, e onde o preço médio por m2 ronda os 13,5 mil euros, já foi comercializado um apartamento por 20 mil euros o m2, valor pelo qual será vendida a penthouse em construção pela Vanguard Properties no “Castilho 203”, onde Berda recebeu a FORBES. E na Avenida da Liberdade, a Level Constellation vendeu no ano passado um T1, com 90 m2, no empreendimento “Off Liberdade”, por 720 mil euros. No Porto, os preços são mais modestos, mas a tónica é semelhante. “Há alguns anos que não se via uma dinâmica tão grande, com a procura a superar a oferta”, explica Bárbara Cruz, responsável da JLL pelo mercado residencial do Porto.
Na cidade Invicta, a oferta prima pela reabilitação de apartamentos e de moradias, no centro histórico da cidade e na zona da Foz, respectivamente. Ainda assim, na segunda maior cidade do país, o preço do m2 ainda não alcançou os valores registados em 2007, antes da chegada da crise financeira.
Apesar da recuperação expressiva do valor praticado nos negócios até então celebrados, o futuro é encarado com optimismo. “Os preços praticados em Lisboa ainda representam uma importante vantagem competitiva face a outras principais cidades da Europa”, refere Gonçalo Cadete. Segundo dados compilados pela JLL, os 8 mil euros
por m2 praticados no topo do segmento prime ainda estão longe dos valores verificados em Madrid, Paris e Londres, entre outras capitais.
Apesar de válida, a argumentação deve ser feita com prudência, pois o rendimento per capita destas cidades é bastante superior ao da capital portuguesa. Lisboa dificilmente atingirá os preços praticados nas suas congéneres europeias e, se lá chegar, será um sinal de sobreaquecimento do mercado.
Apesar de grande parte dos projectos mencionados neste artigo só chegarem ao mercado em 2018 e 2019, é consensual que a escassez da oferta será uma das forças motrizes da evolução do preço no futuro próximo. “Ainda há muita coisa para reabilitar, mas é cada vez menos e mais caro”, afirma José Botelho. Grande parte dos imóveis comercializados para reabilitação estavam na posse de entidades públicas, e o stock está a diminuir. Por exemplo, a ESTAMO, empresa que faz a gestão dos activos imobiliários do Estado, concretizou 206 milhões de euros nos dois últimos anos, mas este ano prevê fazer apenas 75 milhões.
Se por um lado a oferta revela estar perto do seu potencial, em virtude das limitações físicas do mercado, o mesmo não sucede com a procura, sobretudo da parte de investidores estrangeiros, que olham para Portugal com forte interesse. Esta equação leva a concluir que enquanto houver procura estrangeira, o imobiliário de luxo nacional continuará no radar das grandes fortunas mundiais. É no que aposta Berda. “O mercado português continua competitivo e para quem tem projectos de qualidade, como eu, o preço passa para segundo plano. É a exclusividade, a experiência e a emoção que convencem o comprador”. É isso que eu pretendo fazer. Isso, e gozar Portugal sempre que estiver por cá”, remata o multimilionário francês.
Na zona do estoril há um palacete à venda por 30 milhões de euros, valor que lhe confere o título de casa mais cara de Portugal.